Можно ли физическим лицам сдать квартиру организации? Нюансы сделки

Для того чтобы деньги попали в бюджет, необходимо правильно заполнить платежное поручение. Иначе деньги не поступят на нужный счет и будут учтены как другой платеж или отнесены к категории невыясненных. Правила заполнения платежного поручения прописаны в Приказе Минфина России от 12.11.2013 № 107н. Используется форма 0401060, приведенная в приложении 2 к Положению Банка России от 19.06.2012 № 383-П. Образец заполнения платежки НДФЛ 2021 года вы найдете ниже.

Правила заполнения

Платежное поручение разбито на поля, каждое из которых имеет номер. Уникальные номера закреплены в Положении 383-П. Рассмотрим образец заполнения платежки НДФЛ 2021 и правила заполнения значений основных полей этого документа, которые чаще всего вызывают вопросы.

• Поле № 16. Ставится наименование получателя. Когда платеж предназначен для ФНС, то помимо названия филиала или отделения контролирующего органа следует указать сокращенное название органа Федерального казначейства.
• Поле № 18. Указывается вид операции — в случае с платежками под операцией понимается перечисление денег на основании поручения и всегда ставится код «01».
• Поля № 19, № 20 и № 23. Значение реквизита не указывается, если у банка нет особых требований к заполнению.
• Поле № 21. Здесь следует указать очередность платежа в соответствии с нормами ст. 855 ГК РФ. При уплате НДФЛ проставляется код 5 «Иные платежи, не указанные в пунктах выше».
• Поле № 22. Предназначено для указания кода УИП. Практически всегда ставится «0». Заполнить конкретным цифровым значением придется только в случае, если ФНС укажет УИП в своем требовании о перечислении налогов.
• Поле № 101. Характеризует статус плательщика. Их более 20, но при уплате НДФЛ используются: «01» — если налог уплачивает юрлицо; «09» — если налог уплачивает ИП; «02» — если налог уплачивает организация/ИП в качестве налогового агента.
• Поле № 102. КПП плательщика. Организации, у которых есть обособленные подразделения, перечисляют исчисленные и удержанные суммы налога на доходы физических лиц, как по месту своего нахождения, так и по месту нахождения каждого своего обособленного подразделения (п. 7 226). Специалисты ФНС (письмо от 14.10.16 № БС-4-11/[email protected]) отмечают, что в том случае, когда каждому обособленному подразделению организации присвоен отдельный КПП, платежное поручение на уплату НДФЛ с указанием данного кода должно быть оформлено на каждое такое обособленное подразделение. Причем этот порядок действует и в том случае, когда постановка на учет нескольких обособленных подразделений осуществляется в соответствии с п. 4 ст. 83 НК РФ по месту нахождения одного из них.
• Поле № 104. Указывается КБК. К этому полю подходите с особым вниманием, т.к., если допустить ошибку в данном коде, налоги (пени и штрафы) могут зачислить совершенно на другой вид платежа. В 2020 году вам понадобится код КБК по НДФЛ 18210102010 011000110. Он единый и для уплаты НДФЛ с зарплаты и пособий, и для уплаты НДФЛ с дивидендов.При расчете НДФЛ с дивидендов резидента необходимо применять ставку в размере 13 процентов. В случае если прибыль выплачиваете нерезиденту, то налог считайте по повышенной ставке — 15 процентов.
• Поле № 105. Указывается значение кода, присвоенного территории муниципального образования (межселенной территории) в соответствии с Общероссийским классификатором территорий муниципальных образований (ОКТМО). Если платеж производится на основании декларации, взять код можно непосредственно из нее.
• Поле № 106. Основание платежа. Полный перечень возможных обозначений прописан в п. 7 Приложения № 2 к Приказу Минфина РФ от 12.11.2013 № 107Н.
• Поле № 107. Как требуюут новые правила заполнения платежек по НДФЛ, сформулированные в Письме от 11.06.2019, в этом поле компания указывает период, за который платятся налоги, проставляется текущий месяц. Полный перечень возможных обозначений прописан в п. 8 Приложения № 2 к Приказу Минфина РФ от 12.11.2013 № 107Н. При невозможности определить период ставится «0». Налогоплательщику придется формировать несколько отдельных расчетных документов с разными показателями налогового периода, в ситуации когда законодательством о налогах и сборах предусматривается более одного срока уплаты налогового платежа и установлены конкретные даты уплаты налога для каждого срока. Например, в соответствии с п. 6 ст. 226 НК РФ, в для НДФЛ установлены следующие сроки уплаты: не позднее последнего числа месяца, в котором производились выплаты при выплате налогоплательщику доходов в виде пособий по временной нетрудоспособности (включая пособие по уходу за больным ребенком) и в виде выплаты отпускных сотруднику.
• не позднее дня, следующего за днем выплаты налогоплательщику дохода, — при выплате всех остальных доходов, в том числе заработной платы работникам, доходов в натуральной форме. В том числе ООО перечисляет НДФЛ не позднее дня, следующего за днем перечисления дивидендов.

Можно ли арендовать?

Гражданский (ГК) и Трудовой (ТК) кодекс РФ предоставляет такую возможность.

Важно. Статья 671 ГК РФ устанавливает, что жилое помещение сдается юридическому лицу на основании договора аренды или другого аналогичного договора.

При этом оплату аренды производит организация (компания), но использоваться квартира может только для проживания граждан.

Плюсы и минусы сделки

Собственник недвижимости почувствует такие преимущества сделки с юридическим лицом:

• долгосрочность соглашения, т.к. организация не заинтересована постоянно искать новые варианты, и старается заключить долгосрочный договор;
• стабильность оплаты, что контролируется бухгалтерией организации;
• практически полное исключение мошенничества при правильном подходе к проверке учредительных документов перед заключением договора и особенно при госрегистрации документа;
• упрощение решения спорных вопросов через суд, т.к. юридическое лицо никуда не исчезнет.

Существенный минус обнаруживается в случае, когда арендуемая квартира используется для проживания командированных лиц, т.е. фактически становится гостиницей. Частая смена жильцов может не понравиться соседям, а это лишние претензии и жалобы.

Конечно, не совсем добросовестные собственники видят минус в том, что невозможно скрыть реальные доходы от сдачи квартиры, т.к. все оплаты производятся строго по договору, но для законопослушного гражданина это скорее плюс, упрощающий уплату налогов.

Нюансы сделки

При сдаче квартиры организации можно выделить следующие нюансы сделки:

1. Сдача помещения производится по договору аренды, заключаемому между физическим (арендодатель) и юридическим (арендатор) лицом. Организация может попросить заключить иной договор на временное пользование квартирой.
2. Если договор заключается на срок более одного года, то он подлежит госрегистрации (п.2 ст.609 и п.2 ст.651 ГК РФ). При меньшем сроке аренды регистрация не обязательна.
3. Организация в обязательном порядке (п.1 ст.230 Налогового кодекса РФ) ведет учет выплаченных физическому лицу доходов. По заявлению собственника квартиры она начисляет и перечисляет в бюджет НДФЛ.
4. Квартира передается арендатору по Акту передачи в соответствии со ст.655 ГК РФ.

Важно. Закон не ограничивает выбор арендатора. Им может являться частная фирма, государственная организация или компания, воинская часть и т.д.

При сдаче квартиры военным надо учитывать, что договор имеет установленную, военную форму, а предоплата не предусматривается.

Заполнение при оплате пеней

Если вы получили требование налогового органа по уплате пеней по НДФЛ, платежку заполните немного иначе. В заполнении вам поможет образец платежного поручения по пеням НДФЛ в 2021 году.

В поле № 22 проставьте значени УИН, которое указано в требовании. Если кода УИН нет, в поле поставьте 0. В Поле № 106 поставьте «ТР» (что означает «требование»). Используйте такую формулировку основания платежа:

Пени по НДФЛ на основании требования налогового органа от ______ № ___.

Как правильно составить договор?

Важно. Договор аренды составляется обязательно в письменной форме (п.1 ст.609 ГК РФ) с подписью сторон и печатью организации.

В документе приводятся:

• полные данные об арендодателе и арендаторе;
• адрес квартиры;
• срок аренды;
• сумма арендной платы;
• порядок оплаты.

Состояние помещения, наличие мебели и оборудования фиксируется в Акте передачи. В договоре можно отразить:

• обязанности сторон по содержанию помещения, в т.ч. по проведению ремонта;
• а также порядок уплаты коммунальных услуг;
• отдельным пунктом выделяются условия досрочного прекращения действия соглашения.

Принципиальным вопросом считается использование арендуемого помещения. В договоре рекомендуется оговаривать, кто имеет право проживать в квартире (постоянное проживание сотрудника с семьей, временное проживание сотрудников до приобретения постоянного жилья, проживание командированных лиц и т.д.).

Целесообразно оговаривать состав проживающих, т.е. максимальное количество жильцов. Желательно указывать необходимость согласования с арендодателем изменения состава проживающих лиц.

При заключении договора потребуются такие документы:

• удостоверение личности физического лица;
• документ, подтверждающий право собственности;
• справка об ИНН (он обязательно вписывается в документ);
• свидетельство государственного пенсионного страхования;
• банковские реквизиты сторон.

Важно. Если собственник оформлен в качестве ИП, то дополнительно предоставляется документ об его регистрации, а также копия решения о переходе на упрощенную систему налогооблажения и выписки из ЕГРЮЛ.

Коды бюджетной классификации для перечисления НДФЛ

Аренда в командировке

Многих интересует, возможна ли аренда квартиры в командировке у физических лиц. Да, но есть некоторые нюансы.

Можно ли сотруднику взять жилье у физического лица?

Работник организации имеет право на найм жилого помещения по своему усмотрению с компенсацией расходов в соответствии с коллективным договором и нормативными актами (ст.168 ТК РФ и п.11 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 13.10.2008 г. N 749). Предельные размеры компенсации проживания без обложения налогом оговорены п.3.ст.217 НК РФ и составляют:

• для городов России – 700 руб/сутки;
• для загранкомандировок – 2500 руб/сутки.

Для законной аренды квартиры в командировке необходимо заключить Договор найма жилого помещения с его собственником. Документ составляется в письменной форме, причем допускается рукописный, печатный или набранный на принтере вариант. Важно, чтобы в нем было отражено:

• полные личные данные арендодателя и арендатора с указанием реквизита удостоверений личности (паспортов);
• тип жилого помещения (квартира, комната, дом) и его адрес;
• права и обязанности сторон;
• арендная плата и условия ее выплаты;
• срок действия договора, срок проживания;
• дата составления документа.

Важно. Договор оформляется в 2-х экземплярах.

Регистрация и нотариальное заверение не предусматривается.

Для оформления документа достаточно предъявить паспорта обеими сторонами.

Однако арендатору рекомендуется проверить документ, подтверждающий право распоряжения помещением (собственности), и наличие иных жильцов.

На практике возможен и другой вариант проживания в арендованной квартире. Ее может снимать организация, куда направлен командированный работник другой компании.

В этом случае арендатор выдает квитанцию об оплате проживания в арендованном помещении, получив наличные деньги.

Когда платить

Оплату налога нужно осуществить не позже одного рабочего дня, следующего за днем выдачи дохода (п. 6 ст. 226 НК РФ). Исключение сделано для отпускных и больничных: по ним налог надо уплатить не позднее последнего дня того месяца, в котором работнику выданы соответствующие средства.

Следовательно, если вы в один день перечисляете НДФЛ с зарплаты за предыдущий месяц и с отпускных за текущий месяц, то и на зарплатный, и на отпускной НДФЛ нужно заполнить свое платежное поручение (письмо ФНС от 12.07.2016 № ЗН-4-1/[email protected]).