Бухучет недвижимости при УСН: подтверждающие документы, проводки (по кадастровой стоимости)

Под недвижимостью подразумеваются не только строительные сооружения, но и земельные участки, недра, иные объекты, тесно связанные с землей. Переместить их, не повредив, невозможно. В статье пойдет речь о налоговом и бухгалтерском учете объектов недвижимости, особенностях оформления операций с ними в условиях реорганизации или ликвидации предприятия, передаче в аренду, строительстве или реконструкции. В статье расскажем про бухгалтерский учет недвижимости по кадастровой стоимости на примере налогового режима УСН.

Расходы на покупку недвижимости и принятие к бухучету при УСН

Недвижимость относят к основным средствам (ОС), используемым для создания товаров и их реализации. Когда рассчитывается налог при «упрощенке», подлежит учету стоимость тех ОС, которые признаются имуществом, подлежащим амортизации. Ни земля, ни другие объекты природопользования не амортизируются. Поэтому стоимость земельного участка при расчете единого налога учесть не получится.

Издержки, понесенные при выкупе у государства объектов недвижимости, учитываются как расходы на оплату услуг спецорганизаций, изготавливающих документы по их кадастровому и техническому учету. Первоначальная стоимость недвижимости при УСН включает:

1. При покупке – цену поставщика плюс издержки на доведение объекта до кондиции.
2. При строительстве – сумму, уплаченную подрядчику.

Остальные издержки можно включать в расходы, необходимые для обеспечения обычной деятельности. Это происходит в том периоде, в котором затраты были понесены.

Все расходы на покупку недвижимости признаются только после того, как фирма подтвердит факт подачи необходимых документов для регистрации. Когда с определением первоначальной стоимости ОС проблем нет, и она сформирована, объект можно принять к бухучету. Если право собственности необходимо официально зарегистрировать, то на принятие ОС к учету не влияет ни факт подачи пакета документов, ни сам процесс регистрации.

Основные проводки:

Инвентаризация имущества компании

Тринадцатого июня 1995 года Министерство финансов РФ выпустило приказ № 49, в котором закрепило необходимость имущественной инвентаризации и установило порядок ее проведения.

Инвентаризация представляет собой осмотр имеющегося имущества и финансовых средств и соотнесение их фактического количества с номинальным. Она может быть полной, когда проверке подвергается вся собственность компании, или частичной. Периодичность проведения инвентаризации зависит от объектов, которые необходимо проверить. Так, ОС инвентаризируются один раз в три года. Малоценные активы проверяются один раз год. Материально-ответственное лицо (МОЛ) инициирует инвентаризацию, как правило, перед годовой отчетностью за исключением внеплановых проверок.

Внеплановая инвентаризация проводится при продаже имущества или передаче его в аренду третьему лицу, при смене МОЛ или если установлен факт хищения и т. д.

По результатам проведенных действий составляется инвентаризационная опись. В ней указываются все выявленные расхождения.

Стоимость имущества организации представляет собой суммарное денежное выражение всех активов компании.

Для ее определения необходимо установить разность между итоговой строкой актива баланса и убытками, отраженными в итоговой строке третьего раздела баланса. Эти данные дают возможность оценить имущество фирмы и его инвестиционную деятельность на конкретную дату.

Проследив эти показатели в динамике и проанализировав все произошедшие изменения в заданный период времени, можно оценить степень влияния, оказываемого конкретным объектом имущества на его общую стоимость. Такой анализ называется горизонтальным. Существенное значение при его проведении имеют показатели инфляции и итоги переоценки собственности.

В ситуациях, когда оборотные средства увеличиваются быстрее внеоборотных, можно вести речь об ускорении оборачиваемости всех средств организации. Соответственно, обратная ситуация говорит о капитализации прибыли и совершении правильных инвестиций.

Если происходит увеличение величины основных средств в общей доле имущества, то это ведет к росту амортизационных издержек. А вот если наблюдается количественный рост оборотных средств, это может свидетельствовать о переквалификации компании. Например, если она переходит из сбытовой сферы в производственную.

В ситуациях, когда в течение одного года происходит значительный рост удельного веса долгосрочных вложений, необходимо провести сравнительный анализ, который позволит предприятию выявить, какой вид инвестиций более выгодный. Анализ предполагает сопоставление инвестиционного капитала в процентном соотношении. Другими словами, доход в процентном выражении от инвестиций в другие компании должен превышать инвестиции в собственную деятельность.

Что же касается дебиторской задолженности, то ее уменьшение свидетельствует о положительной динамике деятельности предприятия.

Бухгалтерский учет реконструкции недвижимости при УСН

Под реконструкцией объекта недвижимости подразумевается улучшение его качественных характеристик. Затраты на ее проведение при УСН учитываются в расходах. Они таковыми признаются с момента запуска объекта в работу. Расходы списываются равномерно до конца года, знаменующего завершение реконструкции или ремонта объекта недвижимости. К учету принимаются расходы оплаченные.

Пример №1. (доходы минус расходы), реконструировала здание цеха и запустила его в июне. В целом работа обошлась в 120 тыс. руб. Деньги переведены на счет компании, сделавшей реконструкцию.

Расходы будут учитываться по 40 тыс. руб. (120 тыс./3):

• тридцатого июня;
• тридцатого сентября;
• тридцать первого декабря.

Затраты на проектную документацию также являются расходами, которые увеличивают стоимость ОС (первоначальную).

Коммунальные договоры не переоформлены

Часто бывает, что недвижимость уже передана покупателю и даже право собственности переоформлено, а договоры с ресурсоснабжающими организациями новый собственник так и не оформил на себя (т.е. по документам пользователем коммунальных услуг по-прежнему считается продавец здания). Чтобы продавцу не приходилось нести бремя затрат на коммунальные услуги, которыми он фактически не пользуется, обычно в договор на продажу недвижимости включается условие о компенсации покупателем этих затрат, пока тот не оформит коммунальные договоры на себя.

При этом очевидно, что стоимость коммунальных услуг, возмещаемых новым собственником, прежний собственник (продавец недвижимости) не сможет включить в расходы, учитываемые при налогообложении. Ведь он эти услуги не потребляет, их потребляет уже новый собственник, который и возмещает ему коммунальные расходы.

Здесь возникает вопрос: образует ли облагаемый доход эта сумма возмещения для продавца недвижимости?

Мы считаем, что нет. Однако у налоговиков на местах может быть и противоположное мнение. К сожалению, свежих разъяснений ведомств на эту тему нет. Есть только старое письмо УФНС по г. Москве от 21.05.2008 № 19-11/048675, в котором чиновники рассматривают ситуацию с взаимоотношениями абонента с субабонентом коммунальных услуг. Это, конечно, не совсем наш случай, но вывод, сделанный в данном письме, на наш взгляд, можно распространить и на рассматриваемую ситуацию. А вывод такой: плата, полученная в счет возмещения расходов, у ее получателя (абонента) не включается в облагаемый налогом на прибыль доход.

Ведь что является доходом в целях налогообложения? Доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы. В нашей ситуации прежний собственник не реализует коммунальные услуги новому собственнику. Он всего лишь вынужден какое-то время оплачивать счета ресурсоснабжающих организаций. Перевыставление этих счетов новому собственнику не свидетельствует о реализации коммунальных услуг. Данный факт говорит лишь о перевыставлении затрат в целях их возмещения в условиях сложившихся обстоятельств.

А что с НДС? Ведь в счетах за коммунальные услуги наверняка учтена и сумма этого налога.

Здесь также есть риск, что налоговики на местах посчитают, что НДС, сидящий в возмещенной сумме, является налогом, который должен быть уплачен продавцом недвижимости. Мы считаем, что такой подход неверен. Аргументация такая же, как и по налогу на прибыль. Объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг), а также передаче имущественных прав на территории РФ.

В данном случае, как мы уже отмечали ранее, факт оказания коммунальных услуг отсутствует. Это во-первых. А во-вторых, сумму возмещения нельзя приравнять к сумме, иначе связанной с оплатой реализованных товаров, которая в силу пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ увеличивает налоговую базу по НДС. Ведь возмещаемая сумма не связана с оплатой реализованной недвижимости. За недвижимость была установлена своя плата, которую покупатель оплачивает отдельно.

Поэтому если во время проверки налоговая инспекция попытается доначислить налоги, то в защиту своей позиции следует сослаться на приведенные нами аргументы.

Первоначальная стоимость недвижимости для предприятий с ОСНО

Когда организация использует ОСН, в стоимость ОС следует включить:

1. Стоимость объекта недвижимости построенного или купленного.
2. Процент по кредиту (займу), который привлекается к приобретению ОС и признается инвестиционным активом.
3. Расходы на доведение объекта недвижимости до пригодного для использования состояния (ремонтные работы, реконструкция).
4. Прочие затраты, которые напрямую связаны с покупкой (комиссионные посреднику, командировочные расходы).

В отношении компаний, используемых ОСНО, необходимость отправки документов для госрегистрации, чтобы начать начислять амортизацию, отсутствует.

Как определить, к какой амортизационной группе относится недвижимость?

Все основные фонды имеют классификацию по амортизационной группе, которая определена в Классификаторе ОС и ОКОФ последнего года издания.

Для того, чтобы определить, к какой амортизационной группе относится объект, необходимо знать его срок полезного использования (СПИ). Организация сама определяет СПИ и подтверждает его отдельным актом с датой ввода помещения в работу.

Согласно Классификатору ОС (постановление правительства РФ от 28.04.2018 №526) нежилые здания и помещения относятся к:

1. Седьмой группе группе (от 15 до 20 лет включительно):
   деревянные;
2. контейнерные;
3. деревометаллические;
4. панельные;
5. каркасные;
6. глинобитные;
7. саманные;
8. другие нежилые здания.
9. Восьмой группе (от 20 до 25 лет включительно). Здания с:
   облегченной каменной кладкой;
10. с брусчатыми, рубленными или бревенчатыми стенами;
11. с железобетонными, кирпичными и деревянными столбами.
12. Девятой группе (от 25 до 30 лет включительно). Хранилища для овощей и фруктов:
    со стенами из камня;
13. кирпичными и железобетонными колоннами;
14. и железобетонными покрытиями.
15. Десятой группе (от 30 лет и выше). Здания, которые не вошли в предыдущие группы, с долговечными каркасами и покрытиями.

Хотите знать больше о нежилой недвижимости, в том числе о промышленной и коммерческой? Читайте наши статьи об особенностях сделок с такими объектами и нюансах налогообложения, об их перепланировке, переустройстве и реконструкции, а также о праве собственности на нежилые здания и помещения.

Особенности учета недвижимых объектов

Недвижимость выступает особым товаром. Так можно утверждать, поскольку:

1. Право собственности и прочие вещные права необходимо регистрировать в едином госреестре. Только тогда они признаются законными.
2. Когда компания изначально собирается продать объект недвижимости, он не учитывается как ОС. Это относится к тем предприятиям, которые занимаются именно покупкой недвижимости и ее продажей. Поэтому подобные объекты для них не ОС, а товар (сч. 41).
3. Для учета налогового не важно, как именно фиксируется недвижимость в бухучете. Она всегда отражается как имущество, подлежащее амортизации.

Срок полезного использования зданий в налоговом учете

Срок амортизации определяется налогоплательщиком самостоятельно с учетом классификации основных средств.

Срок амортизации представляет собой количество лет эксплуатации объекта. Определение этого срока зависит от огромного количества факторов, которые способствуют износу здания или помещения, по этой причине нормативные значения являются приближенными.

Срок эксплуатации зависит от выбора проектировщиков здания, материалов и условий использования и состоит из материального и морального износа.

Для того чтобы примерно рассчитать срок службы объекта нужно знать:

1. Сроки службы конструктивных элементов здания:
   паркетные полы – 50 лет;
2. кровля из керамики – 80 лет;
3. бетонный фундамент – 125 лет;
4. деревянные перекрытия – 60 лет;
5. кирпичные стены – 125 лет и т.д.
6. Как эксплуатируют объект, поддерживают ли его в приемлемом состоянии, что составляет оценку его технического состояния:
   хорошее (износ менее 10%);
7. вполне удовлетворительное (11-20%);
8. удовлетворительное (21-30%);
9. не в полнее удовлетворительное (31-40%);
10. неудовлетворительное (41-60%);
11. ветхое (61-80%);
12. негодное (износ более 80%).

Величина такого износа определяется с помощью специальных исследований и таблиц.

Моральный износ отражает не соответствие здания его функциональному назначению, потребительским запросам (например не современные архитектурно-планировочные решения) или снижение стоимости выполнения работ по его постройке.

Таким образом, для подсчета срока полезного использования здания либо помещения нужно:

1. Определить к какой классификационной группе оно относится и по ней узнать диапазон срока использования основного средства (например, 30 и более лет).
2. Рассчитать с помощью экспертных и лабораторный исследований физический износ (например, удовлетворительное).
3. Оценить моральный износ путем исследования рынка нежилой недвижимости, а так же современных архитектурных и инженерных проектов.
4. На основе известных данных приближенно определить срок эксплуатации объекта.

Наши эксперты подготовили для вас ряд других статей о нежилой недвижимости. В частности, читайте о том, что такое нежилое помещение в многоквартирном доме и как его приобрести, а также каковы требования к использованию таких объектов и можно ли там поселиться или прописаться.

Учет недвижимости у продавца

При продаже и выбытии объекта недвижимости его стоимость необходимо с бухучета списать. Выручка может быть признанной, если в комплексе выполняются такие условия:

1. Компания располагает правом на нее. Оно подтверждается конкретными соглашениями.
2. Сумма выручки обозначена и рассчитана.
3. Присутствуют доказательства того, что организация, проведя операцию продажи, увеличит свои экономические выгоды.
4. К покупателю перешло право собственности на недвижимость.
5. Расходы на проведенную операцию продажи определяются однозначно.

Доходы и затраты от списания ОС с бухучета зачисляются на прибыли и убытки как доходы и расходы прочие.

Пример №2. Компания А продала фирме Б сооружение за 2 млн. руб. (НДС – 305 084 руб.). Объект передан первого марта 2021 года. Право на собственность зарегистрировано 30.04. 2021 г. Стоимость сооружения первоначальная – 4,5 млн. сума амортизации – 3 млн.

Компания-продавец провела бухгалтерские записи:

В налоговых документах компании А (продавца) отражено (руб.):

• Доход от продажи 1 694 916 (2 000 000 – 305 084)
• Расходы 1 500 000
• Прибыль от реализации 194 916

Особенности бухгалтерского и налогового учета сделок купли-продажи объектов недвижимости

Ежемесячный журнал «Экономико-правовой бюллетень» N 5, 2006 г.

Крутякова Т. Л.

Основные сложности бухгалтерского и налогового учета объектов недвижимости <*> обусловлены тем, что право собственности на недвижимые вещи, возникновение таких прав, их переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

При этом п. 2 ст. 8 ГК РФ устанавливает, что права на имущество, подлежащее госрегистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом. Порядок государственной регистрации определен Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997 N 122-ФЗ. Согласно п. 3 ст. 2 Закона N 122-ФЗ датой государственной регистрации является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) <**>. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа (п. 4 ст. 2 Закона N 122-ФЗ) и проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ). Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ).