Налог на имущество на объект незавершенного строительства

В данной статье мы рассмотрим налог на имущество объекта незавершенного строительства. Узнаем о налоге для физических и юридических лиц и разберемся с нормативными актами.

Незавершенным строительством в целях обложения налогом признаются сооружения, в отношении которых продолжаются строительные работы, и которые могут быть:

• временно не достраиваемыми;
• законсервированными;
• на этапе экспериментального использования;
• прекращенным.

Главное при отнесении недвижимости к незаконченной – это тот факт, что окончательно не обозначена ее цена, и она не может пока быть эксплуатируемой в целях, запланированных при ее сооружении.

На такие постройки может начисляться имущественный налог, обязательный к уплате физическими лицами и ООО. Налог на имущество имеет местное значение, порядок его уплаты, величина налоговой ставки, определение налогооблагаемой базы, льготы зависят от решения региональных властей.

Объект налогообложения

Строительные объекты, которые ещё не введены в эксплуатацию, принято считать незавершённым строительством. К объектам данной категории относят:

• Законсервированную стройку.
• На этапе приостановки.
• Полностью остановленную.
• Готовый объект, проходящий проверку безопасности и соответствие техническим параметрам.

Главы 30-32 НК РФ определяют порядок налогообложения таких объектов. Законом однозначно устанавливается требование оплаты имущественного налога на незаконченное строительство.

Основные нюансы его оплаты устанавливаются местными властями, поскольку данный налог относится к региональным сборам.

Решение суда

Суды всех инстанций, включая Верховный суд, признали доначисление налога правомерным. Судьи напомнили, что объектом налогообложения признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов ОС в соответствии с бухучетом (п. 1 ст. 374 НК РФ). Пунктом 4 ПБУ 6/01 (утв. приказом Минфина от 30.03.01 № 26н) установлено, что для принятия активов к бухгалтерскому учету в качестве основных средств необходимо одновременное выполнение следующих условий:

• объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
• объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
• организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
• объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Вопрос о включении объекта в состав основных средств определяется, прежде всего, его экономической сущностью и фактом его готовности к эксплуатации. Что касается разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то этот документ лишь подтверждает, что объект соответствует проекту и отвечает строительным нормам. Наличие или отсутствие такого разрешения само по себе не влияет на налоговые последствия.

В 2013 году спорное имущество обладало признаками основного средства, так как использовалось в предпринимательской деятельности (сдавалось в аренду). Помещения были обеспечены теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью, интернетом, оборудованы пожарной и охранной сигнализацией. При этом помещения арендаторы использовали для осуществления именно той деятельности, для которой изначально предназначен объект (для занятий спортом). То есть спорный объект отвечал всем признакам основного средства и приносил доход от сдачи помещений в аренду. Таким образом, с 2013 года организация являлась плательщиком налога на спорное имущество, и обязана была представлять декларации по данному налогу.

Правовая база налога

408 статья НК гласит, что начисление имущественного налога производит налоговая служба. Её сотрудники направляют уведомления о необходимости оплаты налога владельцам недвижимости по завершению налогового периода. В уведомлении указана сумма платежа.

Кроме 406 статьи, некоторые аспекты налогообложения имущества регулируют статьи 52, 401, 402, 403, 406 и 407 НК РФ.

Расчёт налога на имущество по объектам незавершенного строительства

В ситуации, когда на незавершённое строительство уже оформлены права собственности, необходимо оплачивать имущественный налог в полном объёме. Его расчёт может различаться в зависимости от региона. В частности, в некоторых регионах РФ налог рассчитывается на основании кадастровой стоимости объекта.

Единственный способ избежать оплаты налога в таком случае – не регистрировать права собственности на объект, до полного завершения строительства.

Нужно ли платить налог за недостроенный дом?

Минфин разъяснил, что:

• обязанность по уплате налога на имущество возникает с момента регистрации права собственности (ст. 400 НК РФ);
• объекты незавершенного строительства признаются объектами налогообложения на имущество физлиц (ст. 401 НК РФ);
• если на объект незавершенного строительства зарегистрировано право собственности, то налог на него нужно платить.

Если строительство дома не завершено, то право собственности на него можно не регистрировать. В этом случае:

• Налог на имущество физлиц платить не нужно;
• Налог нужно будет уплатить только на земельный участок, на котором находится незавершенное строение. И только в том случае, если участок находится в собственности, а не, например, в долгосрочной аренде;
• Нельзя получить налоговый вычет по НДФЛ на строительство дома без регистрации права собственности (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 14 февраля 2012 г. № 03-04-05/7-177);
• Если после 10 лет владения земельным участком право собственности на дом не будет зарегистрировано, то налог на землю увеличится в 2 раза. Данная повышенная ставка налога на землю будет применяться вплоть до регистрации дома (п. 16 ст. 396 НК РФ).

Источник: письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 17 октября 2021 г. № 03-05-06-01/60401 «О возникновении у налогоплательщика обязанности по уплате налога на имущество физических лиц», Гарант.ру.

См. также:

Если кадастровая стоимость земли изменилась, то как считать налог?

Купил в этом году и продал тогда же — нужно ли платить налог с продажи?

Пора выбрать объект льготного налогообложения!

Как налоговая будет рассчитывать вычет при исчислении налога на имущество физлиц исходя из кадастровой стоимости?

Незарегистрированное строение обойдется дороже

Коэффициент за долгострой планируют увеличить

05.12.2016  Подписаться

:

Новости

• » полномочия налоговых органов не абсолютны, а должны иметь правовые основания» 31.05.2019
• ФНС контролирует риски использования самозанятых в организациях 30.05.2019
• ЦБ обновил требования к банкам по защите информации 29.05.2019
• Обратиться в суд о признании долга по налогам безнадежным имеет право не только налоговая, но и сам налогоплательщик 20.05.2019
• Повысят ли порог для банковских операций, подлежащих контролю? 17.05.2019
• С прощённых долгов хотят отменить налог 15.05.2019
• Когда компания не сможет применить вычеты по договору с контрагентом? 14.05.2019
• Когда налогоплательщика, который оплатил налоги через «проблемный» банк, можно признать недобросовестным? 13.05.2019
• Отсутствие квитанции не освобождает от обязанности платить за «коммуналку» 07.05.2019
• А был ли вкладчик? 06.05.2019
• Излишне уплаченный налог не подлежит зачету или возврату, если он не поступил в бюджет 30.04.2019
• Типовые нарушения налогового законодательства 30.04.2019
• Налог на теплицу: кому надо платить, а кому – нет 29.04.2019
• Что изменилось и изменится в налогообложении имущества организаций и граждан? 25.04.2019
• Какая стоимость земельных участков является базой для исчисления налога? 23.04.2019

Статьи

• Взрывотехническая экспертиза: что это и кто её проводит? 21.05.2019
• Как улучшить качество экспертиз? 18.01.2019
• 15 секретов художников-криминалистов 28.12.2018
• Каким экспертом-криминалистом был бы Шерлок Холмс сегодня? 25.12.2018
• На эту заправку больше ни ногой: как и кто проводит экспертизу бензина? 25.07.2018
• Эксперт или специалист: какая разница между ними? 18.07.2018
• Товароведческая экспертиза поможет вернуть деньги за некачественные туфли и шубу 16.07.2018
• Архитектор-криминалист: новая миссия архитектуры 23.04.2018
• Об ошибках в заключениях экспертизы давности выполнения реквизитов документов 21.02.2018
• Что эффективнее распознает голос: автоматизированные системы или ухо? 26.12.2017
• Как подтвердить проведение экспертизы по госконтракту? 30.10.2017
• Установление абсолютной давности рукописных и нерукописных реквизитов: о методиках, патентах и ошибках в них 07.02.2017
• Таможенная экспертиза и экспертиза в таможенном деле: есть ли разница? 21.09.2016
• Как провести товароведческую экспертизу? 25.09.2015
• Экспертиза давности создания документа: процедура, объекты и методы 07.09.2015

Налог на имущество в отношении объектов незавершенного строительства граждане должны платить только при условии оформленного права собственности на такие объекты. При этом граждане обязаны уплачивать налог только в случае, если в субъекте РФ законодательно установлена оплата налога на имущество исходя из его (имущества) кадастровой стоимости. Если же для исчисления налога используется инвентаризационная стоимость имущества, то налог уплачивается только в случаях, когда определена эта инвентаризационная стоимость объектов незавершенного строительства.

Как оформить льготу на уплату налога по объекту незавершенного строительства?

Несмотря на то, что имущественный налог в некоторых случаях действительно можно оплатить по льготной ставке, недостроенных объектов это не касается.

Налог на незавершённое строительство во всех субъектах РФ нужно платить полностью. Поэтому получить льготу можно только после завершения строительства и оформления постройки как полноценного объекта недвижимости.

Также стоит уточнять списки льготных налоговых платежей в местной администрации. Иногда туда могут попасть и недостроенные объекты. Списки льгот разных регионов можно посмотреть на сайте Федеральной налоговой службы.

Налоговая ставка

Размер налоговой ставки в разных регионах может отличаться. Определённые ограничения накладывает статья 406 НК РФ. В частности, согласно ей региональная ставка не может превышать минимальную более, чем в три раза. Кстати, в большинстве регионов ставка налога на незавершённое строительство равна 0,1%, а в Москве 0,3% от кадастровой стоимости объекта.

Для физических лиц при исчислении на основании кадастровой стоимости предельные ставки налога определены статьёй 406 НК РФ:

• 0,1% для жилых построек.
• 2% для административных, торговых объектов и объектов стоимостью более 300 тысяч рублей.
• 0,5% для остальных объектов.

Юридические лица платить налог на незавершённые объекты вообще не должны, поскольку данные объекты не используются в их коммерческой деятельности. Налог нужно будет платить только после введения объекта в эксплуатацию.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно

— попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (495) 128-73-40 (Москва)

+7 (812) 603-71-55 (Санкт-Петербург)

8 (800) 302-33-75 (бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Размер

Налоговая база для расчета налога определяется по следующей формуле НБ=КС-НБ, в которой:

• НБ – налоговая база;
• КС – кадастровая стоимость на начало года;
• НВ – вычеты налога.

В срок до 2021 года предполагается полный переход при расчете налога на кадастровую стоимость. До этого момента допустим расчет по инвентаризационной стоимости объекта.

Граждане должны перечислять имущественный налог в бюджет в случае если выполняются следующие условия:

• Объект принадлежит гражданину по праву собственности.
• Известна его стоимость.
• На региональном уровне утверждена налоговая база (на основании кадастровой или инвентаризационной стоимости).

Есть некоторые особые случаи расчета налога:

• В случае если неоконченный объект строительства был принят не с начала года, то будет принята та кадастровая стоимость, которая указана в кадастре при регистрации.
• Если была замечена ошибка при кадастровой оценке неоконченного строительства, то размер данного налога будет пересчитан с момента обнаружения погрешности.
• Если удалось оспорить кадастровую стоимость объекта, то все корректировки будут учтены со времени подачи требований по изменению цены. Однако не раньше, чем будут внесены изменения в кадастр.

Установка налоговой ставки по имущественным сбором является привилегией местных органов власти. Именно поэтому в одном регионе размер данного налога может существенно отличаться от другого.

При этом максимальный размер контролируется со стороны государства. Данный момент описан подробней в статье 406 НК.

Каждый регион имеет право увеличить минимальный размер ставки, но не больше чем в три раза. Для примера в большинстве регионов налог при строительстве составляет 0,1% от кадастровой цены рассматриваемой собственности, то в столице данный налог составляет 0,3% от кадастровой стоимости аналогичного объекта.

Исчисление суммы налога

Налоговые органы определяют кадастровую стоимость недостроенного объекта в конце года, и на основе этих данных начисляют налог согласно региональной ставке. Поэтому порядок исчисления общий, но налог в разных регионах может отличаться.

В случае долевой собственности на строительный объект, платить налог должен каждый собственник со своей доли. Соответственно, долги одного из дольщиков не касаются других владельцев и не могут быть перенесены на них.

Если объект находится в собственности налогоплательщика менее года, то к нему применяются особые правила исчисления имущественного налога. В этом случае годовой налог делится на 12 месяцев, а потом умножается на количество месяцев, в течение которых плательщик является владельцем недостроенного объекта. Таким образом, налог будет меньше годового.

Важно учитывать, что 23 статья НК РФ обязывает владельца недвижимости сообщать в налоговую обо всех объектах, которые находятся у него в собственности и по которым не приходят налоговые уведомления. Но если уведомления не приходят потому, что собственник имеет право на налоговые льготы, то сообщать о таких постройках в налоговую не нужно.

Итоги

У юридических лиц объекты незавершенного строительства не облагаются налогом на имущество.

У физических лиц незавершенное строительство может облагаться налогом, если в регионе его местонахождения налоговая база по налогу исчисляется с кадастровой стоимости, оно находится в собственности физического лица и известна его кадастровая стоимость.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Особенности налога на имущество по НЗС

Несмотря на то, что это разновидность имущественного налога, такой сбор имеет особенности:

• Рассчитывается для каждого региона отдельно, а значит, может отличаться.
• Рассчитывается по кадастровой стоимости, хотя раньше рассчитывался по инвентаризационной.

Также размер налога на незавершённое строительство всегда меньше, чем на достроенные и введённые в эксплуатацию объекты.

* * *

С 2015 года незавершенные строительные объекты облагаются налогом как у физических, так и у юридических лиц. Особое внимание при этом следует уделить определению их стоимости и порядку включения в состав готового к эксплуатации имущества.

Т.е. ставки на Объект незавершенного строительства и Иное строение различаются (ОШИБКА №2)

Следующий пункт, который насторожил: налоговая база (в нашем случае инвентаризационная стоимость, так как налоги на имущество физлиц Свердловской области рассчитываются по инвентаризационной стоимости) – просто огромная для недостроя на окраине г. Асбест, который находится в 100 км от областного центра (г. Екатеринбурга), к тому же, если суммировать со стоимостью участка, на котором он стоит, получится в 3 раза выше рыночной цены! (ОШИБКА №3)

Со всеми этими ошибками мы поехали в налоговую инспекцию по месту нахождения объекта, так как инспекция по месту жительства налогоплательщика такие вопросы не решает. Нам ответили, что переделают наименование объекта (Иное на Незавершенное строительство). А вот про налоговую базу что-то долго объясняли, говорили про коэффициенты-дефляторы, что данные по стоимости предоставляет БТИ, и налоги по этим данным начислены верно.

Тут сделаю небольшую ремарку про коэффициент-дефлятор. Сейчас мы живем в переходный период расчета налогов. До недавнего времени за налоговую базу для расчета налога на имущество физических лиц применялась инвентаризационная стоимость, рассчитанная БТИ (она была сильно ниже рыночной), сейчас часть субъектов РФ уже перешла на расчет по кадастровой стоимости (которая гораздо ближе к рыночной), часть субъектов все еще рассчитывают по инвентаризационной стоимости, но каждый год (до момента перехода региона на расчет по кадастровой стоимости, но не позднее 2020 года) она умножается на коэффициент-дефлятор, устанавливаемый правительством РФ. Все это делается, чтобы облегчить бремя налога для налогоплательщиков. А в 2021 все субъекты должны перейти на кадастровую стоимость при расчете налога. В нашем примере коэффициент-дефлятор на 2015 год равен 1.147, налоговая база на 2014 год 670379 рублей, умножаем одно на другое – получаем налоговую базу на 2015 год – 768924. Всё сходится.

Идем в БТИ г. Асбеста – там нам говорят, да, в налоговую инспекцию сведения о стоимости предоставляем по их запросу, стоимость вашего объекта именно такая, технической ошибки нет. На замечание о том, что в Екатеринбурге на квартиры недалеко от центра инвентаризационная стоимость ниже, разводят руками.

Ну мы же не сдаемся. Сначала написали в личном кабинете налогоплательщика о том, что неплохо бы получить нормальное уведомление и заменить статус объекта (после личного обращения в отделение налоговой г. Асбеста его так и не поменяли). По прошествии времени получили новое уведомление:

Кадастровая стоимость объектов НЗС

Кадастровую стоимость определяют на основании государственной кадастровой оценки. Как для готовых зданий, так и для недостроенных обычно кадастровая стоимость меньше рыночной. В редких случаях бывает наоборот, но это возможно для уже введённых в эксплуатацию объектов, которые выросли в цене, благодаря развитию инфраструктуры вокруг них или по иным причинам. Для незавершённого строительства кадастровая стоимость всегда ниже рыночной.

ФНС разъяснила особенности налогообложения незавершённого строительства

В тех регионах, где налог на незавершённое строительство рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости, он не может превышать 0,3% стоимости (для дома) и 0,5% (для остальных строительных объектов). В этом случае собственник недостроенного объекта не может претендовать на льготы по имущественному налогу, кроме установленных в данном муниципалитете.

Если же для исчисления налога используется инвентаризационная стоимость, то на недостроенные объекты налог вообще не начисляется (в соответствии с приказом Минстроя РФ №87 от 1992 года).

Типичные ошибки

Ошибка №1: Недостроенное здание не числится на балансе предприятия как основное средство, налог на имущество в отношении него не перечисляется в бюджет, однако оно регулярно используется в производственном процессе.

Комментарий: Так поступать нельзя, подобные случаи уже были рассмотрены судом, и решение было принято в пользу налоговой инспекции. Нужно либо принять на учет сооружение и платить по нему налог, либо отказаться от его использования до момента официального начала использования в работе компании.

Ошибка №2: Попытка применения льгот в отношении постройки, стоимость которой по кадастровой оценке превысила триста млн рублей.

Комментарий: Имущественные льготы в отношении недостроенных зданий не распространяются на постройки стоимостью более трехсот млн и на помещения, используемые в ходе предпринимательской деятельности.

Ошибка №3: Заполнение заявления в налоговой на предоставление льготы по налогу на имущество позже 1 ноября того года, налог за который уже должен быть начислен.

Комментарий: Оставлять заявление в отделении ФНС и предоставлять доказывающие наличие прав на льготу бумаги нужно не позднее 1 ноября отчетного периода, так как ФНС рассчитывает сумму налога и отправляет уведомления физлицам за 30 дней до наступления срока платежа (для физлиц это 1 декабря), иначе воспользоваться льготой можно будет начать только со следующего года.