Разъяснение по учету расходов на содержание переданного по договору аренды имущества налогоплательщиками

Учет «упрощенцем» расходов на содержание имущества, переданного по договору аренды

Любая организация, в том числе применяющая УСН, может сдавать в аренду не только собственное имущество, но и временно неиспользуемую площадь. При этом арендодатели-«упрощенцы» с объектом налогообложения «доходы минус расходы» могут столкнуться с рядом сложностей, связанных с порядком учета расходов на содержание переданного по договору аренды недвижимого имущества.

Как известно, в закрытом перечне расходов, признаваемых «упрощенцами», значатся лишь арендные платежи, возникающие у арендатора за пользование арендованным имуществом, а о расходах арендодателя на содержание собственного имущества, сданного в аренду, ничего, к сожалению, не сказано. Однако в таком случае «упрощенцы» могут воспользоваться п. 2 ст. 346.16 НК РФ, которым установлено, что расходы, указанные в пп. 5 п. 1 этой статьи, принимаются в порядке, предусмотренном для исчисления налога на прибыль организаций. А значит, в такой ситуации можно воспользоваться нормами ст. 265 НК РФ «Внереализационные расходы», в числе которых присутствуют расходы на содержание переданного по договору аренды имущества, включая амортизацию по этому имуществу, но с оговоркой, что эта норма применима только в случае, если сдача имущества в аренду носит разовый характер.

ПЕРВОИСТОЧНИК

Арендатор должен нести расходы на содержание имущества в надлежащем состоянии (коммунальная плата, расходы по поддержанию вещи в порядке и т. д.) и осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды.

— Пункт 2 ст. 616 ГК РФ.

Если же по договору сдается в аренду имущество на систематической основе, то расходы, связанные с содержанием такого имущества, следует относить к расходам, связанным с производством и реализацией, учитывать которые для цели налогообложения «упрощенец» может согласно пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ.

В результате посредством взаимосвязи правовых норм финансовое ведомство в своем письме от 10.06.2015 № 03-11-09/33555 разъяснило порядок учета расходов на содержание имущества, переданного по договору аренды организациями, применяющими УСН.

Таким образом, арендодатели, применяющие УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», могут в составе материальных расходов учитывать затраты на содержание объектов аренды согласно п. 2 ст. 346.16 и п. 1 ст. 265 НК РФ. Но при этом есть одно существенное условие: договором аренды эти затраты должны быть возложены на арендодателя.

Обратите внимание: в целях исчисления единого налога при УСН для признания затрат по содержанию переданного в аренду имущества в составе материальных расходов должны быть соблюдены два условия:

— договором аренды зафиксировано, что обязанность по содержанию объекта аренды возлагается на арендодателя;

— сдача имущества в наем во временное пользование должна носить систематический характер, т. е. быть одним из видов предпринимательской деятельности организации-арендодателя.

А в общем порядке согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ не только поддержание арендованного имущества в исправном состоянии путем проведения текущего ремонта за свой счет, но и расходы на его содержание должны лечь на плечи арендатора.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Понятие «систематический характер» Налоговым кодексом РФ не определено. Тем не менее, в п. 3 ст. 120 и пп. 3 п. 1 ст. 105.28 НК РФ дается расшифровка понятия «систематичность», которое означает два раза и более в течение календарного года.

Операционные и эксплуатационные расходы на складах

Сегодня ставки аренды на производственно-складских комплексах класса A почти сравнялись с уровнем цен на складах B класса и составляют порядка 420-480 руб/кв.м. в месяц без учета стоимости коммунальных услуг. При этом ставки на складах высокого класса всегда включают НДС, а также большой объем операционных и эксплуатационных расходов (ОпЭкс), чем не могут похвастать объекты классом ниже. ОпЭкс на складских комплексах класса А обычно включают в себя ряд услуг:

Техническое управление комплексом:

• Взаимодействие с арендаторами, решение текущих вопросов, проблем технического характера (протечки, поломки, наладка систем). • Надзор за проведением дополнительных строительно-монтажных работ, предоставление контактов подрядных организаций (при необходимости), либо выполнение работ своими силами. • Предоставление надлежащим образом обученных высококвалифицированных специалистов, обладающих всеми необходимыми допусками и разрешениями (по электробезопасности, по пожарной безопасности, по охране труда и т.п.). • Контроль за расходом ресурсов (электричества, воды, тепла), предоставление Арендодателю отчетов (на основании которых выставляются счета по переменной части арендной платы). • Представление интересов арендодателя в государственных органах и иных инстанциях технического надзора. • Составление планов предупредительного ремонта и ежедневного обслуживания систем и оборудования здания.

Техническое обслуживание складского комплекса:

• Ежедневный контроль и наблюдение за параметрами и техническими характеристиками систем отопления, водоснабжения и электрообеспечения объекта (бойлерная, насосная, электросети, внешнее освещение, компенсаторы реактивной мощности, запасной генератор, туалеты, раковины, душевые и т.д.). • Ежедневный мониторинг и диагностирование систем автоматизации и пожарной сигнализации, системы пожаротушения (спринклерная система, пожарные насосы, резервуары и гидранты и т.д.). • Проведение тендеров на работы субподрядных и обслуживающих организаций (уборка, вывоз мусора, охрана). • Ежедневная проверка корректности работы систем безопасности (видеонаблюдение, контроль доступа, ОПС, речевое оповещение). • Контроль за деятельностью субподрядных организаций на объекте. • Ежедневный контроль качества работы и плановый осмотр инженерных систем: (вентиляции, кондиционирования, воздушной завесы, телефония и интернет, автоматические двери и полы с подогревом). • Ежедневный контроль за работой системы диспетчеризации инженерных систем.

Уборка складского комплекса:

• Поддержание чистоты и порядка на территории логистического комплекса в соответствии с нормами СанЭпидНадзора и других контролирующих организаций: удаление мусора, снега и слякоти с территории парковки, автомобильных проездов, тротуара, подъездных путей и бордюров; очистка и мойка урн для мусора с заменой пластиковых мешков; удаление мелкого мусора, песка, окурков с тротуара, парковки, подъездных путей, бордюров и газонов; удаление масляных пятен с поверхности парковки; очистка дорожных знаков, указателей и разметки от пыли и грязи; полив тротуаров и пешеходных дорожек с помощью машин, либо вручную при жаркой погоде +25 и более. • Содержание зданий и сооружений объекта, включая поверхность крыш, а также подъездных путей в состоянии, соответствующим уровню логистического комплекса и международным стандартам качества по оказанию подобного рода услуг, мойка фасадов, очистка крыш от мусора и листьев, мойка внешнего остекления (2 раза в год), мойка бетонного цоколя по периметру (при необходимости). • Контроль за соблюдением арендаторами чистоты и порядка в ходе эксплуатации ими арендуемых помещений логистического комплекса. • Контроль за своевременным исполнением сотрудниками подрядчика обязанностей по поддержанию чистоты и порядка на территории логистического комплекса. • Вывоз мусора и бытовых отходов (кроме отходов, связанных с деятельностью арендатора), поддержание в чистоте площадки для размещения мусорных контейнеров. • В зимний период — машинная уборка; подметание и складирование снега; расчистка пешеходных дорожек и территории у входных групп; складирование снега в отвалы для удобства при последующем вывозе; устранение снеговых наносов на перекрестках, парковках, в зонах проезда к зданиям, на въездах и выездах с территории; обработка дорог и подъездных путей солью/реагентами (пескосоляная смесь, экологически чистый химический реагент «АвтоДор»), скол и удаление льда).

Охрана территории:

• Круглосуточная охрана здания сотрудниками лицензированным охранным предприятием (4 человека в одной смене, всего 4 смены). Все охранники снабжены радиостанциями, специальными резиновыми палками, наручниками, униформой. • Осуществление контрольно-пропускного режима посетителей и автотранспорта, выдача пропусков. • Слежение за порядком на территории складского комплекса путем видеонаблюдения и регулярных обходов. • Немедленное реагирование (вызов полиции, скорой помощи, пожарников, аварийных служб, принятие силовых мер (в рамках своей компетенции), в случаях нарушения общественного порядка, пожаров, других случаях угрозы жизни и здоровью людей или причинения вреда имуществу. • Оформление и выдача электронных магнитных карт доступа.

Противопожарная безопасность:

• Проведение ежедневных обходов помещений общего пользования и арендованных помещений. • Круглосуточное дежурство на пульте пожарной сигнализации объекта. • Взаимодействие с арендаторами комплекса по вопросам пожарной безопасности. • Подготовка и ведение списка недостатков с точки зрения пожарной безопасности. Контроль устранения. • Контроль за соблюдением противопожарного режима. • Согласование изменений и модернизаций противопожарных систем. • Согласование документации на вышеуказанные изменения. • Общий контроль противопожарного состояния объекта. • Консультирование по вопросам пожарной безопасности. • Контроль ведения и ведение необходимой документации (журналы, отчеты, инструкции, переписка, проектная документация и т. д.). • Контроль своевременности, качества ремонта и технического обслуживания систем противопожарной безопасности. • Тестирование противопожарных систем. • Обучение персонала и проведение тренингов. • Реагирование в чрезвычайных ситуациях. • Рекомендации и отчетность. • Взаимодействие с надзорными и контролирующими органами. • Ответственность за противопожарное состояние объекта. • Обходы и объезды объекта.

Налоги (земля, имущество, экология):

• Налог на землю. • Налог на имущество. • Плата за загрязнение (экологический сбор)

Страхование складов:

• Страхование причинения вреда имуществу арендодателя (зданиям, сооружениям, инженерным системам).

Административные расходы:

• Бухгалтерское обслуживание (выставление счетов, счетов-фактур, иных закрывающих документов, расчет сумм условно-переменной и переменной частей арендной платы). • Юридическое сопровождение (оформление договоров, правоустанавливающих документов и внесение в них необходимых изменений, подготовка документов со стороны арендодателя для регистрации договоров, а также получения арендаторами всех необходимых лицензий и разрешений). • Контроль за деятельностью управляющей компании и подрядных организаций на объекте, оптимизация расходов.

Обслуживание прилегающих территорий:

• Уборка прилегающих территорий и вывоз мусора. • В зимнее время года — уборка и вывоз снега. • Поддержание асфальтового покрытия и дорожной разметки в надлежащем состоянии. • Техническое обслуживание отводов инженерных систем и коммуникаций, принадлежащих ресурсоснабжающим организациям, посредством которых осуществляется трансфер на объект электричества, воды, газа, телефонии и Интернета.
Отметим, что предоставление данных услуг для арендатора обходится для Собственника примерно в 100 руб. за кв.м. в мес. А при аренде склада класса B данные расходы частично ложатся на арендатора, например в виде оплаты за проезд транспорта на территорию комплекса, уборку снега, услуг технического управления и др.

Если Вы планируете сдать или снять в аренду складское помещение или купить склад в Санкт-Петербурге, звоните нам: +78129473277

Агентство SPB4RENT специализируется на сдаче в аренду и продаже складских помещений с 2009 года. Отправить заявку

Задания ЕГЭ по обществознанию на тему «Постоянные и переменные затраты» с ответами

Фирма Y — салон красоты. Найдите в приведённом ниже списке примеры переменных издержек фирмы Y в краткосрочном периоде.

1. арендная плата за помещение салона
2. издержки на приобретение шампуней, красок для волос
3. издержки на уплату процентов по ранее взятому кредиту
4. оплата электроэнергии
5. издержки на выплату сдельной заработной платы работников
6. издержки на выплату окладов администрации

Ответ

Верные варианты: 2, 4, 5.
Пояснение:1 — выплачивается даже в случае простоя; 3 — не зависит от объема произведённой продукции; 6 — з/п управляющего персонала постоянна, таких сотрудников сократить, как правило, не представляется возможным.

Установите соответствие между примерами и видами издержек фирмы в краткосрочном периоде

Разбери раз и навсегда 3 наиболее сложные темы экзамена: предметы ведения, налоги и полномочия органов власти. Скачивай нашу методику для быстрого запоминания!

Ответ

Верное соответствие:

22112

Установите соответствие между примерами и видами издержек фирмы в краткосрочном периоде

Ответ

Верное соответствие:

11221.

Верны ли следующие суждения об измерителях экономического роста?

А. К измерителям экономического роста относят ВВП, ВНП, национальный доход.

Б. Правительство может планировать рост ВВП и проводить экономическую политику, обеспечивающую этот рост.

Ответ

Верны оба суждения

– ателье, специализирующееся на пошиве школьной формы. Найдите в приведённом списке примеры постоянных издержек в краткосрочном периоде.

1. плата за охрану помещения ателье
2. издержки на приобретение тканей, ниток, фурнитуры
3. взносы по страхованию имущества фирмы
4. издержки на погашение процентов по ранее взятому кредиту
5. оплата потреблённой электроэнергии
6. издержки на выплату сдельной заработной платы работникам

Ответ

Верные варианты: 1, 3, 4.

Пояснение:Постоянные затраты зависят от объема произведённой продукции, а переменные — нет.

Ниже приведён перечень примеров. Все они, за исключением двух, являются переменными издержками в краткосрочном периоде.

1) плата за сырьё; 2) оклады администрации; 3) проценты за кредит банку; 4) плата за электроэнергию; 5) оплата транспортных услуг; 6) сдельная зарплата рабочих.

Найдите два примера, «выпадающих» из общего ряда, и запишите в таблицу цифры, под которыми они указаны.

Верные варианты: 2, 3.

Выберите верные суждения об издержках в краткосрочном периоде и запишите цифры, под которыми они указаны.

1. Издержки – это денежная оценка затрат всех ресурсов, задействованных в производстве.
2. К постоянным издержкам в краткосрочном периоде относят страховые взносы и оплату охраны.
3. Переменные издержки в краткосрочном периоде непосредственно зависят от объёма производимой продукции.
4. Себестоимость продукции называется также постоянные издержки.
5. К переменным издержкам в краткосрочном периоде относят выплаты по ранее взятому кредиту.

Верные варианты: 1, 2, 3.

Пояснение:4 — неверно, на себестоимость влияют оба вида затрат; 5 — неверно, не зависит от количества товаров или услуг.