Предоплата в сделках с недвижимостью: аванс или задаток?

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Предоплату за квартиру вносят для того, чтобы «застолбить» ее за собой на время сбора и проверки документов. Суть предоплаты – фиксирование предварительных договоренностей о сделке между Продавцом и Покупателем, после чего Продавец перестает показывать квартиру другим покупателям, и начинает сбор документов для сделки.

На практике предоплату за квартиру вносят либо в виде задатка, либо в виде аванса. Суть того и другого, а также принципиальная разница между ними описана в Глоссарии, по соответствующим ссылкам.

Задаток, конечно, более выгоден Покупателю, т.к. в случае отказа Продавца, тот должен вернуть его Покупателю в двойном размере.

Аванс, естественно, выгоден Продавцу, т.к. он может в любой момент отказаться от сделки, ничем не рискуя, просто вернув аванс Покупателю (например, если вдруг нашелся другой покупатель, предложившей цену чуть выше).

Вообще, задаток подразумевает взаимный контроль и взаимную финансовую ответственность, поэтому Покупателю имеет смысл настаивать именно на задатке. Продавцы же, с подачи риэлторов, любым способом стараются уйти от этой ответственности, и чаще принимают предоплату в виде аванса, но с дополнительными штрафными санкциями для Покупателя: если тот отказывается от сделки, то теряет сумму своего аванса.

Практика рынка такова, что чаще все-таки используется аванс, но с некоторыми дополнительными условиями, как со стороны Покупателя, так и со стороны Продавца (см. ниже).
Какие риски возникают у Покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству? Примеры, пояснения, рекомендации.

Задаток.

Такая предоплата покажет продавцу серьезность намерений покупателя. В то же время она выступает гарантией заключения между продавцом и покупателем в будущем договора купли-продажи. В противном случае, т.е. если договор не будет подписан – виновная в этом сторона будет отвечать «рублём».

Если сделка не состоится по вине покупателя, продавец оставит задаток у себя. Если же виновником будет продавец, он выплатит покупателю двойной размер задатка.

Размер задатка законом не установлен и определяется сторонами сделками по договоренности. По практике его размер составляет от 10 000 до 100 000 рублей.

Чем залог отличается от аванса и задатка и как он регулируется законом?

Наталья Тихоненко, исполнительный директор финансового сервиса QOOD

Залог сам по себе не подтверждает реальность исполнения сделки. Залогом могут обеспечиваться обязательства, которые возникнут в будущем. В качестве примера можно привести заключение договора кредитной линии или договора о предоставлении денежных средств в режиме овердрафта. В этом случае в момент заключения договора залога реального исполнения сделки еще нет (сделка консенсуальная), а обеспечение уже есть.

Закон устанавливает совершенно разные порядки споров в случае использования залога и задатка, если один из участников сделки не исполнил свои обязательства. При использовании залога потерпевшая сторона может получить оплату либо компенсацию своих затрат за счет продажи предмета залога или оставить его себе. Прохождение данных процедур в отношении задатка не требуется.

В качестве залога выступает имущество или права требования, но не денежные средства. Схожими нормами являются только положения о залоге прав по договору банковского счета, установленные ст. 358.9-358.14 ГК РФ.

Что лучше?

Если Вы твердо решили покупать именно эту квартиру и предварительно проверили документы продавца, рекомендуем заключать соглашение о задатке. Такое соглашение существенно снизит риск отказа продавца от заключения сделки. В противном случае – удвоит Ваши вложения.

Если у Вас появились сомнения относительно юридической чистоты квартиры, личности продавца или чувствуете давление со стороны его риелтора, рекомендуем ограничиться соглашением об авансе, которое можно расторгнуть и в любой момент вернуть свои деньги.

Предоплата – для чего она нужна?

Предположим, что вы уже нашли квартиру своей мечты в Сочи и желаете стать ее полноправным владельцем. Внесение предоплаты в данном случае является гарантом того, что собственник гарантировано продаст ее вам и не будет рассматривать других покупателей.

Предоплата за выбранный покупателем объект недвижимости вносится на определенный срок и засчитывается в счет общей стоимости квартиры или дома. Обязательно нужно подписать договор о том, что покупатель передал денежные средства, а собственник – получил. К слову, принимать предоплату может не только собственник, но и его доверенное лицо.

Например, сотрудник агентства недвижимости, наделенный соответствующими полномочиями. Кроме того, предоплата дает обеим сторонам сделки определенные финансовые гарантии и фиксирует договорные обязательства. В качестве предоплаты могут выступать залог, аванс или задаток.

Ниже мы подробно рассмотрим каждый из способов, разберемся в чем их главные отличия и как правильно вносить предоплату за выбранную вами квартиру.

Назад к содержанию

Как оформить?

Соглашение о задатке или авансе необходимо заключать в письменной форме, с обязательным указанием:

1. информации о сторонах соглашения (ФИО, паспортные данные),
2. информации об объекте недвижимости,
3. срока заключения договора купли-продажи,
4. размера, типа (аванс/задаток) и срока внесения предоплаты,
5. ответственности сторон сделки в случае нарушения условий соглашения,
6. условия о распределении предоплаты после заключения сделки (т.е. аванс/задаток входит в цену приобретаемой недвижимости).

Условия о подобной предоплате также можно предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи.

Как вносить аванс при покупке квартиры

Порядок внесения аванса при покупке квартиры ничем не отличается от порядка внесения задатка за квартиру. Разница возникает только в описанных выше финансовых последствиях (ответственности сторон) в случае срыва сделки.

Для начала определяемся со сроком внесения аванса и его суммой.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Когда оплачивать?

Перед тем как внести задаток или аванс, рекомендуем проверить первичные документы для совершения сделки:

1. паспорт продавца,
2. документ, подтверждающий право собственности,
3. документ-основание возникновения права собственности.
4. выписка из ЕГРН.

Если по результатам проверки Вас что-то насторожило, откажитесь от подписания соглашения о предоплате и проведите дополнительные проверки, либо обратитесь к юристу по сопровождению сделок с недвижимостью, либо откажитесь от сомнительной покупки без внесения какой-либо предоплаты.

Сумма аванса за квартиру

«Маловато будет!» – может заявить Продавец, пересчитывая наши деньги. «В самый раз!» – даем мы уверенный ответ, и объясняем Продавцу, что сам факт предоплаты имеет большее значение, чем ее сумма.

Сумма аванса при покупке квартиры, вообще-то, может быть любой. Но на практике она, обычно, не превышает 1-2% от стоимости квартиры, либо выбирают примерно сопоставимую круглую сумму, например, 50 или 100 тыс. руб. (суммы для рынка типового жилья Москвы). Торг здесь вполне уместен.

В чем риск покупки приватизированной квартиры? Нюансы приватизации. Что нужно знать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Понятие, суть аванса

Аванс является одним из способов предварительной оплаты, а понятие предварительной оплаты расценивается, как обязанность покупателя, заказчика и т.д. оплатить товар, услугу или работу полностью или частично до передачи продавцом товара, оказания исполнителем услуги, выполнения подрядчиком работы.
В разного рода словарях аванс также определяется как денежная сумма, предварительно выплачиваемая в счет предстоящих платежей. Приведем некоторые примеры определения понятий:

Аванс — деньги или другие материальные ценности, выдаваемые в счет предстоящих платежей (Толковый словарь Т.Ф.Ефремовой).

Аванс – деньги (или другие ценности), выдаваемые вперед в счёт заработка, причитающихся кому-н. платежей (Толковый словарь С.И.Ожегова).

Аванс — предварительная выплата заказчиком некоторой денежной суммы в счёт предстоящих платежей за поставляемые товары, выполняемые работы, услуги… / Часть заработной платы, выдаваемая вперёд в счёт ежемесячного заработка; день её выдачи… (Большой толковый словарь русского языка. — 1-е изд-е: СПб.: Норинт С. А. Кузнецов. 1998)

Аванс — (от фр. avance) — денежная сумма или другая имущественная ценность, выдаваемая вперед в счет условленных платежей или предстоящих расходов. Аванс, как и задаток, служит доказательством заключения договора, но не обеспечивает его реального исполнения, поскольку при неисполнении обязательства он подлежит возврату, и не более того. поэтому всякий предварительный платеж считается а., если в письменном соглашении сторон договора прямо не указано, что это задаток (Однотомный большой юридический словарь. 2012).

Аванс (франц. avance) — предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги. Обычно в виде аванса выплачивается часть будущей суммы оплаты, составляющая до 50% ее общего объема. Аванс представляет форму предоплаты, призванную заинтересовать исполнителя, гарантировать получение денег со стороны заказчика, возместить предстоящие расходы исполнителей. В случае расторжения договора аванс подлежит полному или частичному возврату. Распространенные формы аванса: выдача работнику заранее части заработной платы, предоставление денежных сумм командированному перед выездом в командировку. Аванс засчитывается как часть оплаты при окончательном расчете заказчика с исполнителями. Выдача средств в счет предстоящих расходов называется авансированием, предоплатой (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. «Современный экономический словарь. — 6-е изд., перераб. и доп. — М.» (ИНФРА-М, 2011)).

В каких случаях вам должны выплатить аванс

В Трудовом кодексе РФ есть статья 136, в которой прописано, что зарплату вам должны начислять каждые полмесяца. Авансом в простонародье часто называют как раз ту часть зарплаты, которая выплачивается работнику в середине месяца. Поэтому если вам работодатель этих денег не платит – прижмите его к стенке.

Аванс можно выплачивать наемным рабочим непосредственно перед началом работ, если они должны закупить материалы. И стоимость этих материалов входит в сумму денег, которую вы им платите за всю работу. Это логично: не дадите аванса – никто кирпичей вам не купит и дом из воздуха не построит.

Аналогичная ситуация – выплаты командировочных тому работнику, который отправляется в командировку. Тоже логично, а то ему жить будет не на что.

Иногда уплачиваются авансы по налогу – когда налогоплательщик не сразу платит весь налог, а делает выплаты постепенно.

Что лучше выбрать — договор задатка или аванса?

Выбор подходящего способа внесения предоплаты, в первую очередь, должен быть основан на ваших личных пожеланиях. Например, если вы стопроцентно настроены на сделку и преследуете цель установить ответственность сторон, то выбирайте задаток, которые строго регламентирует все права и обязанности.

В случае, если вы переживаете о том, что сделка по каким-либо причинам может сорваться и не хотите терять деньги, то лучше рассмотреть вариант аванса.

Чем отличается задаток от аванса мы с вами уже выяснили. Отметим только еще раз то, что независимо от выбранного способа предоплаты, очень важно фиксировать все в договоре – прописывать сумму, порядок расторжения и прочие нюансы.

Назад к содержанию

Софинансирование контрактов по строительству и капремонту

Еще одна мера, призванная поддержать подрядчиков и исполнителей по государственным контрактам в связи с ситуацией, сложившейся из-за пандемии – предоставление субсидии для софинансирования расходов на оплату контрактов по строительству, реконструкции и капремонту объектов капстроительства при условии, что заказчик обяжется установить в контракте условие об авансе не выше 50% от цены контракта.

Таким образом, как на законодательном уровне, так и на уровне принятия подзаконных актов в сфере госзакупок меры, направленные на поддержку участников рынка госзакупок, были приняты достаточно оперативно.

С 08 сентября действуют новые правила при государственных закупках некоторых товаров для нужд промышленности (Постановление Правительства РФ №1289 от 26.08.2020г.)

В перечень товаров, утвержденных Постановлением №1289 вошли станки (в том числе токарные, для обработки металла лазером, обработки камня, дерева, машины для сварки и пайки), ручной инструмент, сменные инструменты для станков или ручного инструмента (ОКПД2 товаров: 25.73.30, 25.73.40, 27.90.31.110, 28.41.1, 28.41.2, 28.41.3, 28.49.1).

При закупке товаров с данными ОКПД2 для государственных нужд, для нужд обороны и безопасности страны аванс должен составлять не менее 80% цены договора (государственного контракта), но не превышать лимиты бюджетных обязательств.

Понятие аванса и авансового платежа в законодательстве РФ

Гражданский кодекс РФ, несмотря на упоминания «аванса» в ряде статей, не содержит его определение понятия. Понятия «аванс» и «авансовый платеж» содержатся в следующих актах:

Аванс по подряду

Аванс — денежные средства, перечисляемые подрядчику в счет предстоящих платежей по договору между Заказчиком и Подрядчиком, за материальные ценности, выполненные работы и оказанные услуги. Аванс засчитывается либо полностью при окончательном расчете, либо частями при оплате отдельных партий материальных ценностей или этапов работ. Аванс выплачивается только в случаях и в размере, указанном в законе и договоре (контракте) подряда (п. 3.7. «Типовых рекомендаций по проектированию, строительству, реконструкции и капитальному ремонту зданий и сооружений Федеральной налоговой службы, ее территориальных органов и организаций, находящихся в ведении ФНС России»; утв. Приказом ФНС России от 09.04.2012 N ММВ-7-10/[email protected])

Авансовый платеж в счет таможенных платежей

Авансовыми платежами признаются денежные средства, внесенные в счет уплаты предстоящих вывозных таможенных пошлин, налогов, таможенных сборов и не идентифицированные плательщиком в разрезе конкретных видов и сумм вывозных таможенных пошлин, налогов, таможенных сборов в отношении конкретных товаров (ст. 121 Федерального закона N 311-ФЗ «О таможенном регулировании в Российской Федерации» (ред. от 29.12.2017)

Авансовыми платежами признаются денежные средства (деньги), внесенные в счет уплаты предстоящих таможенных пошлин, налогов, таможенных сборов, специальных, антидемпинговых, компенсационных пошлин и не идентифицированные плательщиком в разрезе конкретных видов и сумм таможенных пошлин, налогов, таможенных сборов, специальных, антидемпинговых, компенсационных пошлин в отношении конкретных товаров, если внесение таких авансовых платежей устанавливается в соответствии с законодательством государств-членов (п. 1 статьи 48 Таможенного кодекса Евразийского экономического союза» (приложение N 1 к Договору о Таможенном кодексе Евразийского экономического союза).

Авансовый платеж по налогу

В соответствии с настоящим Кодексом может предусматриваться уплата в течение налогового периода предварительных платежей по налогу — авансовых платежей. Обязанность по уплате авансовых платежей признается исполненной в порядке, аналогичном для уплаты налога (п. 3 статьи 58 Налогового кодекса РФ N 146-ФЗ (ред. от 19.02.2018).

Predoplata_3

Менее конфликтный путь — выбирать машины из ближайших поставок или прямо со стоянки. В этом случае и дилеру будет проще взять на себя обязательства, и вы будете уверены в том, что сроки поставки как минимум не зависят хотя бы от таможни.

А если дилер отказывается?

Если дилер и свои обязательства не выполняет, и возвращать аванс не хочет, можно и нужно пригрозить ему судом. Очень хорошо отрезвляют грамотно написанные досудебные претензии с подробным изложением всех “казней египетских”, которые обрушатся на него в случае чрезмерного упорства. При определенных обстоятельствах можно потребовать даже банкротства компании. В конце концов, если дилер вменяемый, он захочет не просто продать вам автомобиль (прибыль с продажи, как правило, невелика), но и сохранить вас в качестве клиента сервиса — основного генератора денежных потоков для любого дилерского предприятия. А значит, он наверняка пожелает с вами договориться. В рамках “мирового соглашения” (без кавычек бывает только в кино или после выигранного вами процесса) можно получить скидку на автомобиль, а чаще всего — бесплатное допоборудование. В некоторых случаях его стоимость может измеряться сотнями тысяч рублей.

Если договориться с дилером не удалось — договаривайтесь с адвокатом. В самом благоприятном для вас случае он сможет не только вернуть аванс, но и взыскать с несостоявшегося продавца плату за пользование чужими деньгами. Или хотя бы неустойку за нарушение сроков поставки товара. По Закону о защите прав потребителей она составляет один процент в день. Неплохо, правда?

Имеет ли смысл вносить именно предоплату?

Какие последствия станут явными в случае неисполнения обязательств, по предоплате

Если не будут исполнены обязательства по которым произведена предоплата, последствия могут быть следующие:

1. Если покупатель не исполняет обязательства по предварительной оплатите товара или услуги, продавец вправе приостановить свои обязательства по передаче товара или отказаться исполнять услугу.
2. Если продавец получает предоплату и не передает товар в установленный срок, то покупатель может требовать передачи товара или возврата предоплаты за товар, который продавец не передал.
3. В случае, кода продавец не исполняет обязанность по передаче товара, который оплачен предварительно, на сумму предварительной оплаты будут расти проценты за пользование чужими денежными средствами.

При заключении договора предприниматель может сам решить о способе обеспечения обязательств.

Predoplata_4

Насколько правомерно требование об авансе?

Требуя внести аванс, дилер никаких законов не нарушает. Более того, аванс — это один из способов страховки финансовых рисков. Вот, предположим, заказали вы нечто экзотическое — например, “Тойоту-Приус” в дерзком красном цвете. А это, мягко говоря, не самый популярный автомобиль. Компания-импортер требует от дилеров выкупа автомобилей до передачи их клиентам. Что делать дилеру? Правильно: идти в банк за кредитом — то есть выкупать автомобили за совсем не бесплатные деньги. Если клиент откажется забирать эту машину, на балансе дилерского предприятия повиснет автомобиль, который можно будет продать только помешанному на спасении планеты воинствующему экологу-дальтонику. И в ожидании такого гипотетического клиента выкупленная на заемные средства машина успеет принести ощутимый убыток. Тем временем вы, соблазнившись каким-нибудь спецпредложением, уже давно будете ездить на автомобиле другой марки. А вот если вы таки внесли аванс (или задаток, тут уж все равно), передумать будет сложнее. Да и дилеру дополнительные оборотные средства не помешают.

Получается, мы инвестируем в дилера?

Пополняя своими авансами оборотные средства дилерских предприятий, клиенты, конечно же, уподобляются инвесторам. Известны случаи, когда некоторые лукавые коммерсанты выстраивали “пирамидальные” финансовые схемы: собирали деньги с одних клиентов, чтобы выкупить автомобили для других — тех, которые успели заключить договоры раньше. Так можно какое-то время жить, вообще не занимая у кредитных организаций (и тем самым увеличивая доходность), но конец, в общем, известен: в результате работы такой структуры образуется некоторое количество “обманутых вкладчиков”. Дилер тем временем банкротится и убывает на Сейшелы. Обидно.

Как не попасть в лапы мошенников?

Самые свежие истории о банкротстве чрезмерно изобретательных дилеров уже отметили второй, а то и третий день рождения. С тех пор изменилось законодательство, так что открывать дилершипы-однодневки с бизнес-планом, предполагающим бегство на другую сторону глобуса, стало гораздо сложнее. Политика официальных представительств тоже ужесточилась: сегодня подписать дилерское соглашение, не вложив в бизнес несколько валютных миллионов, просто невозможно. А значит, любой официальный дилер обязан играть вчистую. Так что вот вам старый проверенный рецепт: не покупайте автомобили непонятно у кого. Тогда и аванс вносить будет нестрашно.

Как все-таки вернуть аванс?

Для того чтобы возвратить в родной карман внесенные при подписании договора деньги, нужно доказать, что другая сторона (то есть продавец) свои обязательства не выполняет. Тут возникает щекотливый момент. Как правило, дилеры любыми способами стремятся избежать внесения в договор пункта о сроках поставки автомобилей. Вы, как честный покупатель, имеете право на включении такого пункта настаивать. Дилер упрямится? Напомните ему, что не он один в этой стране торгует автомобилями полюбившейся вам марки.