Особенности бухгалтерского учета земельных участков
Порядок оформления операций с землей регламентируется положениями гл. 17 ГК РФ, нормами ЗК РФ и НК РФ, а также ПБУ 6/01 (утверждено приказом Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н).
Купить землю можно только на основании договора купли-продажи, составленного в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Нотариально заверять договор не нужно. В договоре обязательно должна быть вся информация об ограничениях или обременениях земли, а также о местонахождении и цене участка (ст. 554, 555 ГК РФ). Объектом сделки может быть только земля, прошедшая государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).
Право собственности на землю переходит с момента госрегистрации в Росреестре (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Размер пошлины при госрегистрации операций с землей для юрлиц — 22 000 руб. (подп. 22 п.1 ст. 333.33 НК РФ).
Землю по правилам бухучета следует относить к основным средствам (ОС) (п. 5 ПБУ 6/01). Участок принимают к учету при соблюдении следующих условий:
- фирма будет использовать его в основной деятельности либо предоставлять в аренду;
- использование будет продолжаться дольше 12 месяцев;
- перепродажа участка не планируется — в противном случае землю нужно учесть на счете 41 (письмо Минфина РФ от 23.06.2009 № 03-05-05-01/36);
- от приобретенной земли ожидается получение дохода (п. 4 ПБУ 6/01).
При покупке земельный участок принимается к учету по первоначальной стоимости, сформированной из фактических затрат:
- оплата контрагенту за сам участок;
- стоимость информационных и консультационных услуг, например работы риелтора;
- вознаграждение посреднику;
- госпошлина и другие невозмещаемые налоги;
- иные траты, связанные с приобретением участка.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Продажа земли не является объектом обложения НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).
Покупка земельных участков — дорогостоящая операция, поэтому нередко компании берут для этого заем. Проценты по займу включаются в стоимость земли до тех пор, пока участок не переведут из внеоборотного актива в состав ОС (п. 7 ПБУ 15/2008, утверждено приказом Минфина РФ от 06.10.2008 № 107н).
Также компания может получить землю:
- Безвозмездно — тогда ее принимают к учету по рыночной цене, подтвержденной независимым оценщиком (письмо Минфина РФ от 28.01.2015 № 03-04-05/3074). При этом если землю подарил учредитель компании, владеющий больше чем половиной доли уставного капитала (УК) компании-получателя, то доход у получателя не возникает. В противном случае безвозмездное получение — внереализационный доход для целей обложения налогом на прибыль (подп. 11 п.1 ст. 251 НК РФ).
- По договору мены — организация примет участок в соответствии со стоимостью ценностей, переданных другой фирме взамен (п. 11 ПБУ 6/01, ст. 568 ГК РФ).
- В счет вклада в УК — по оценке, согласованной учредителями.
Землю переводят в состав ОС при ее полной готовности к эксплуатации и сформированной первоначальной стоимости. Компания может принять участок земли к учету на счете 01, не дожидаясь регистрации права собственности, — тогда он отражается на отдельном субсчете счета 01 (п. 52 Методических указаний по бухучету ОС, утверждены приказом Минфина РФ от 13.10.2003 № 91н).
Земельные участки не амортизируются ни в БУ, ни в НУ (п. 17 ПБУ 6/01, п. 2 ст. 256 НК РФ). Иной способ включения трат на покупку земли в расходы компании отсутствует (постановление Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 № 14231/05).
Учесть расходы на покупку земельного участка можно только при его дальнейшей продаже. Тогда на дату передачи участка покупателю продавец земли отражает в учете доход от сделки, уменьшенный на стоимость приобретения участка и траты на его продажу (п. 31 ПБУ 6/01, п. 1 ст. 271, п. 1 ст. 268 НК РФ).
В особом порядке для прибыли признаются расходы на приобретение земли из гос- или муниципальной собственности, на которой находятся здания, строения или сооружения, или которая приобретается для строительства ОС, по договорам на приобретение участков, заключенным с 01.01.2007 по 31.12.2011. Такие затраты можно (подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ):
- Равномерно признавать в течение выбранного предприятием срока (не меньше 5 лет).
- Принимать в уменьшение прибыли в отчетном (налоговом) периоде максимум 30% от налоговой базы по прибыли предшествующего налогового периода до полного признания всей суммы. При этом в бухучете возникает постоянная налоговая разница, которую мы рассмотрим ниже.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Использовать землю можно только в соответствии с видом разрешенного использования, приведенным в Государственном кадастре недвижимости (п. 1 ст. 263 ГК РФ).
Земельный участок является объектом обложения земельным налогом. Подробнее о порядке его уплаты читайте в этой статье.
Как быстро отразить приобретение и принятие к учету земельного участка
Как в «1С:Бухгалтерии 8» редакции 3.0 быстро отразить приобретение и принятие к учету земельного участка без включения дополнительных расходов?
Видеоролик выполнен в программе «1С:Бухгалтерия 8» версия 3.0.65.72.
Для одновременного отражения поступления и принятия к учету земельных участков без включения в их стоимость дополнительных расходов предназначен документ Поступление (акт, накладная)
с видом операции
Земельные участки
. Быстрый доступ к данному виду документа поступления осуществляется из раздела
ОС и НМА
по гиперссылке
Приобретение земельных участков.
Форма документа Приобретение земельных участков
максимально упрощена, поскольку для земельных участков не требуется указывать способ отражения расходов по амортизации, амортизационную группу, срок службы, ставку НДС и счет-фактуру от поставщика. В табличной части нужно указать лишь наименование приобретенного объекта и его стоимость.
Для быстрого ввода нового объекта достаточно ввести название земельного участка в соответствующее поле и выбрать команду Создать:
. При этом справочник
Основные средства
не открывается, но автоматически заполняются реквизиты:
- Группа учета ОС
(подставляется значение
Земельные участки
); - Местонахождение
и
МОЛ
(подставляются значения, указанные в шапке документа); - Порядок погашения стоимости
(подставляется значение
Стоимость не погашается
— для целей бухгалтерского учета); - Порядок включения стоимости в состав расходов
(подставляется значение
Стоимость не включается в расходы
– для целей налогового учета).
После проведения документа формируются бухгалтерские проводки:
Дебет 08.01.2 Кредит 60.01 и Дебет 01.01 Кредит 08.01.2
— на стоимость приобретенных земельных участков.
Для целей налогового учета по налогу на прибыль соответствующие суммы фиксируются также в ресурсах Сумма НУ Дт
и
Сумма НУ Кт
.
Если организация применяет упрощенную систему налогообложения (УСН) с объектом «доходи минус расходы», то вводятся записи в специальные регистры для целей налога, уплачиваемого в связи с применением УСН.
Помимо движений по бухгалтерскому и налоговому учету документ также формирует записи в периодические регистры сведений подсистемы учета ОС, отражающие информацию о земельном участке.
Помимо движений по бухгалтерскому и налоговому учету документ также формирует записи в периодические регистры сведений, отражающие информацию об основном средстве.
В целях расчета земельного налога для отражения сведений о государственной регистрации земельных участков и снятии их с регистрационного учета предназначен регистр сведений Регистрация земельных участков
. Доступ к указанному регистру осуществляется как из карточки основного средства (гиперссылка
Поставить на учет
), так и из раздела
Главное
(
Налоги и отчеты — Земельный налог
–
Регистрация земельный участков
).
Расчет и начисление земельного налога автоматически выполняется в конце отчетного периода регламентной операцией с видом Расчет земельного налога
, входящей в обработку
Закрытие месяца
.
Документальное оформление операций с земельными участками
Операции с землей можно проводить только при условии составления договора в письменном виде. Стороны составляют 3 экземпляра договора: по 1 для каждого участника сделки и 1 для Росреестра.
Постановка участка на счет 08 осуществляется на дату фактической передачи земли по акту приема-передачи либо дату подписания договора (если договор приравнивается сторонами к акту приема-передачи).
Вести учет земельных участков можно с использованием унифицированных форм ОС-1 и ОС-6 либо по самостоятельно разработанным формам, составленным с использованием обязательных реквизитов (ст. 9 закона «О бухучете» от 22.11.2011 № 402-ФЗ).
При приеме земельного участка от учредителя необходимо провести независимую оценку земли, а также внести изменения в учредительные документы компании.
Как это сделать, читайте в статье «Бухгалтерские проводки по взносам в уставный капитал».
Если же организация получила землю безвозмездно, то рыночная оценка участка подтверждается независимым оценщиком или данными кадастрового учета (ст. 66 ЗК РФ).
Компания может сдавать земельный участок в аренду. Тогда должен быть заключен договор аренды и оформлен акт приема-передачи имущества контрагенту. Если договор аренды заключается на срок более года, то его необходимо зарегистрировать в территориальном отделении Росреестра (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Более подробно об оформлении в учете арендных операций с землей читайте в статье «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)».
Облагается ли налогами продажа земли членом КФХ, узнайте в КонсультантПлюс. Получите пробный доступ к системе и узнайте ответ на этот и другие вопросы бесплатно.
Бухгалтерский учет операций с земельными участками: проводки
Фактические траты на покупку земли собираются на счете 08 в корреспонденции со счетами 60, 76. Оплата госпошлины и ее включение в стоимость земельного участка осуществляются записями:
- Дт 68 Кт 51 — оплачена пошлина за регистрацию права собственности на землю;
- Дт 08 Кт 68 — пошлина включена в первоначальную стоимость земли.
Дальнейший учет земли зависит от целей ее использования. Если на территории компания будет строить здания, но за счет инвесторов, то такой объект нельзя признать ОС — он будет оставаться на счете 08. По окончании строительства бухгалтер сделает запись:
- Дт 76 Кт 08 — передана земля инвестору в связи с завершением строительных работ.
Если же собственник использует землю в собственных целях и за свои деньги, то включить участок в состав ОС следует проводкой:
- Дт 01 Кт 08 — земельный участок принят в состав ОС.
При покупке земли у государства под строительство ОС (по договорам 2007-2011 годов) возникает налоговая разница: в НУ траты на землю признаются расходом, а в БУ — нет. Бухгалтеру следует ежемесячно отражать в БУ постоянный налоговый актив до полного списания расходов в налоговом учете:
- Дт 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кт 99 субсчет «ПНА» на сумму Z / n / 12 мес. × 20%,
где:
Z — первоначальная стоимость участка;
n — число лет списания расхода на покупку земли.
Продажа земли оформляется записями:
- Дт 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кт 01 — списана стоимость земли;
- Дт 62 Кт 91 — отражена выручка от продажи;
- Дт 91 Кт 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» — отражена в составе прочих расходов первоначальная стоимость проданного участка.
Напоминаем, что реализация земли НДС не облагается.
При поступлении земли в уставный капитал компании бухгалтер сделает проводки:
- Дт 75 Кт 80 — отражена задолженность учредителя по вкладу в УК;
- Дт 08 Кт 75 — получен земельный участок в счет вклада учредителя в УК;
- Дт 01 Кт 08 — земля принята к учету как объект ОС.
Передача земли в качестве вклада в УК другого юрлица отражается записями:
- Дт 58 Кт 76 субсчет «Расчеты по вкладам в УК» — отражена задолженность по вкладам в УК;
- Дт 76 субсчет «Расчеты по вкладам в УК» Кт 01 — внесен участок в качестве вклада в УК.
Если первоначальная стоимость переданной земли отличается от оценки, согласованной учредителями, разницу следует отнести на соответствующий субсчет счета 91 в корреспонденции со счетом 76 (субсчет «Расчеты по вкладам в УК»).
Получение земельного участка безвозмездно бухгалтер отражает записями:
- Дт 08 Кт 83 — получена земля от учредителя, доля которого в УК более 50%, при этом доход у компании отсутствует;
- Дт 08 Кт 98 — получен участок безвозмездно от иных лиц;
- Дт 08 Кт 01 — земельный участок введен в эксплуатацию;
- Дт 98 Кт 91 — признан доход от безвозмездного получения земельного участка.
Если же ваша компания передает земельный участок безвозмездно, то бухгалтерская проводка такая:
- Дт 91 Кт 01 — отражена стоимость земли, переданной в дар другой компании.
Доходов и расходов в налоговом учете при безвозмездной передаче земли не возникает (ст. 249, 250, п. 16 ст. 270 НК РФ). Но тогда в бухучете образуется постоянное налоговое обязательство, которое учитывают одновременно со списанием стоимости земли и расходов на ее передачу (п. 7 ПБУ 18/02):
- Дт 99 субсчет «ПНО» Кт 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» — отражено ПНО из-за разницы в учете при передаче имущества безвозмездно.
При заключении договора мены проводки у компании, передающей землю и принимающей в ответ иное имущество, следующие:
- Дт 08, 10, 41 Кт 60 — поступили ценности по договору мены;
- Дт 62 Кт 91— отражен доход от передачи земли по договору мены;
- Дт 91 Кт 01 — списана стоимость переданного земельного участка;
- Дт 60 Кт 62 — полностью погашены обязательства сторон при выполнении условий договора мены.
Финрезультат от операций мены в учете участников сделки равен нулю.
В исключительных случаях земельных участок может быть изъят (ст. 49 ЗК РФ). Госорганы обязаны уведомить об этом собственника земельного участка. Собственник или пользователь земли вправе претендовать на возмещение в размере рыночной стоимости земельного участка, недвижимости, которая на нем находится, а также убытков и упущенной выгоды от изъятия (ст. 56.8, 56.9 ЗК РФ). На дату прекращения права собственности за землю делаются проводки:
- Дт 91 Кт 01 — выбытие земельного участка;
- Дт 76 Кт 91 — в состав прочих доходов включена сумма возмещения за изъятие.
Включается ли эта компенсация в доходы налогоплательщика и нужно ли платить с нее налоги? Ответ на этот вопрос узнайте в КонсультантПлюс, получив пробный доступ к системе бесплатно.
Как отразить в программе 1С:Бухгалтерия предприятия ред. 3.0 аренду в учёте арендатора
Зачастую компаниям требуется привлечь имущество по договору в аренду – это может быть офис, оборудование, автомобиль или участок земли. Аренда имущества – распространённое явление в коммерческой деятельности, поскольку взять имущество в аренду на определённый срок менее затратно, чем его приобретать, а в отношении государственного имущества, например земельного участка, ещё и невозможно по закону. Рассмотрим вкратце основные моменты, с которыми можно столкнуться при аренде, и как их корректно отразить в 1С:Бухгалтерия предприятия ред. 3.0.
Так как арендованное имущество на балансе арендатора не числится, то его необходимо отразить по дебету забалансового счёта 001 «Арендованные основные средства» с помощью операции, введённой вручную. Оплата арендной платы производится как обычная оплата контрагенту, через банк или кассу в корреспонденции со счётом 76.05 или 60.01. А также документ поступления (акт, накладная) на услуги, по кредиту 76.05 или 60.01, по дебету затратные счета 20,23,25,26,44. По окончании аренды делается обратная проводка в документе «Операция, введённая вручную» Кт 001.
Если организация арендует имущество у физического лица, то документ «Поступление услуг (акт)» будет отсутствовать, вместо него эти же проводки прописываем через операцию вручную. Кроме того, появляется обязанность налогового агента по удержанию и перечислению НДФЛ в бюджет. Добавляем в наши ручные проводки ещё одну: Дт 76.10 Кт 68.01 на сумму НДФЛ. Для отражения налога в отчётах 6-НДФЛ и 2-НДФЛ (если это наш сотрудник) создаём «Операцию учёта НДФЛ»: раздел «Зарплата и кадры – НДФЛ – Все документы по НДФЛ». Заполняем все вкладки кроме последней, т. к. перечисление в бюджет будет отражено в программе списанием с р/с.
Для отражения неотделимых улучшений в счёт арендной платы, если такие имеются, оформляем документ поступления (акт, накладная). Затраты отражаем по Дт 08.04.1. Далее производим принятие к учёту ОС на сумму неотделимых улучшений на 01.01 с 08.04.1. При закрытии месяца будет начислена амортизация. При окончании аренды, помимо списания ОС в Кт 001, необходимо передать неотделимые улучшения. Оформим документ «Списание ОС», в котором амортизация будет начислена за последний месяц и списана за весь период, а также списана первоначальная и остаточная стоимость.
Затем создаём «Отражение начисления НДС», в поле «Код вида операции» выбераем значение «10», ставим флажки «Использовать как запись книги продаж» и «Формировать проводки», счёт учёта НДС указываем 91.02, выписываем счёт-фактуру.
Окончательным штрихом будет переквалификация ОНА в ПНО (в части разницы в амортизации) и признание ПНО (в части НДС) автоматически при закрытии месяца, в котором был создан документ «Списание ОС». Это можно увидеть, открыв проводки регламентной операции «Расчёт налога на прибыль».
В случае необходимости проведения ремонта арендованного имущества оформляется документ реализации услуг и корректировка долга, в котором произойдёт взаимозачёт. Когда ремонт производится собственными силами, то оформляются документы по начислению зарплаты и «Требование-накладная» для передачи материалов по ремонту на один и тот же счёт, например 23. При ремонте сторонней организацией в программу вносится документ поступления услуг на 91.02.
В данной статье мы рассмотрели основные моменты, с которыми можно столкнуться при аренде, и их отражение в 1С. Как и любых других операций, их корректное и безошибочное исполнение влияет на формирование достоверной отчётности предприятия. Обращайтесь в наш Центр экспертной поддержки 1С . Наши эксперты легко и быстро решат любой ваш вопрос.
Работайте в программах 1С с удовольствием!
Итоги
Особенности бухучета земельных участков таковы:
- земля является объектом ОС;
- договор купли-продажи составляется только в письменном виде с учетом требований ГК РФ;
- право собственности на землю подлежит обязательной регистрации;
- реализация земли не облагается НДС;
- землю нельзя амортизировать;
- траты на покупку земли можно списать только при ее продаже;
- в особом порядке учитываются участки, приобретенные в 2007-2011 годах у государства под строительство ОС.
Подробнее о том, какую отчетность следует сдавать собственнику земли, читайте в статье «Отчетность по земельному налогу».
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
