Аренда помещений в период коронавируса: советы юриста

В настоящее время в законе отсутствуют четкие нормы права, регулирующие вопрос приостановления действия договора. Однако, гражданское законодательство носит диспозитивный характер, в связи с чем, так как гражданский кодекс не содержит запрета на приостановление действия договора, то действие договора может быть приостановлено по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по договорным отношениям поможет разобраться с приостановлением действия договора, урегулированием спора по договору со второй стороной: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Кстати, смотрите видео с предложением по составлению любого договора за 24 часа!!!

О форс-мажоре

Базовое определение термина содержится в ст. 401 ГК РФ. Под таковым понимаются чрезвычайные обстоятельства непреодолимой силы. Их возникновение не связано с поведением контрагента. Форс-мажор не прекращает действия договора, но освобождает от санкций за его нарушение.

В России непреодолимым обстоятельством является не сама эпидемия, а государственные ограничительные меры. Облегчить доказывание факта в суде поможет заключение Торгово-промышленной палаты. Весной 2021 года региональные объединения получили право выдачи документов по внутренним сделкам. Теперь услугу оказывают безвозмездно (письмо № ПР/0315). Ранее заключения оформлялись только для внешнеэкономических контрактов на платной основе.

О неприменении санкций по соглашениям в связи с пандемией уже заявили Банк России (сообщение от 17.03.2020) и ФАС РФ (письмо № ИА/21684/20). Официально форс-мажором угроза заражения коронавирусом признана лишь в части регионов. Однозначно высказались по этому вопросу чиновники:

• столицы и Подмосковья;
• Пермского и Приморского краев;
• Карачаево-Черкессии;
• Севастополя;
• Карелии;
• Крыма;
• республики Марий Эл.

В список вошли Архангельская, Брянская, Вологодская, Ивановская, Курганская, Новосибирская, Нижегородская, Оренбургская, Тверская и Тульская области. Перечень пополняется ежедневно.

Однако объявления об отнесении коронавируса к форс-мажору недостаточно. Автоматического освобождения от ответственности не происходит. Запреты и ограничения, установленные властями, должны фактически препятствовать исполнению сделки. Приведем пример:

Заявляя о форс-мажоре, важно помнить о временных границах. Участники договора освобождаются от санкций за неисполнение только на период действия непреодолимых обстоятельств. Это означает, что погасить задолженность по арендной плате придется сразу после отмены государственных ограничений. В противном случае контрагент взыщет неустойку.

Детали оформления

Перед расторжением договора инициатор должен провести уведомление второй стороны о своем решении. Оно направляется по почте или передается лично в руки.

При получении отказа дело направляется на рассмотрение арбитражного суда. Важно иметь неоспоримые факты, которые помогут подтвердить правоту истца.

Заявление может быть передано после того момента, когда оканчивается стадия наблюдения и мирное урегулирование конфликта. Важно подтвердить, что истцом были приняты все меры по решению вопроса, но ответчик не пошел навстречу.

Для оформления расторжения договора необходимо обратиться к той же форме, что и при его заключении. Составляется документ с привлечением специалистов Государственного земельного агентства.

При расторжении договора аренды или для переуступки права необходимо составить соглашение, в котором указываются:

• дата и место составления;
• личные и паспортные данные сторон;
• наименование документа об аренде с указанием даты заключения и номера, а также кадастрового номера участка;
• момент прекращения действия соглашения;
• количество подготовленных экземпляров;
• место оформления соглашения;
• подписи сторон.

Важно помнить, что ориентироваться при определении оснований необходимо на заключённый на торгах или между сторонами договор аренды. При нарушении одного из пунктов можно инициировать расторжение. Если вторая сторона выносит отказ, то стоит посетить судебные органы.

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте. через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Платить или не платить

Признание пандемии форс-мажором не решит основной проблемы. Задолженность по арендному договору будет накапливаться. Даже при отсутствии штрафов участники сделки столкнутся с необходимостью ее оплаты. При нулевой выручке это грозит серьезными финансовыми трудностями и даже банкротством.

Просто отказаться от оплаты счетов по договору нельзя. Арендатору придется уведомить контрагента о форс-мажоре либо вступить в переговоры с целью поиска совместного решения. Фактическое неиспользование недвижимости не останавливает начислений по сделке.

Найти выход из ситуации поможет закон № 98-ФЗ от 01.04.2020 года. Нормативный акт наделяет Правительство России полномочием на ввод режимов повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Этим же документом определяются особенности регулирования арендных отношений.

Уменьшение стоимости

Апрельский закон дает право участникам требовать сокращения стоимости пользования недвижимостью. Настаивать на пересмотре цены разрешено при вводе на территории региона режима чрезвычайной ситуации или повышенной готовности. Внести изменения в договор можно в течение всего 2021 года. Закрепить свое решение контрагенты должны документально. Для этого придется составить дополнительное соглашение.

Норма вызвала бурную дискуссию в среде юристов. Правозащитники спорят о целесообразности ограничения свободы ценообразования и опасаются злоупотреблений. Неясным остается и период снижения арендной платы. В статье 19 даются лишь общие формулировки. Истолковать их можно по-разному. Представители бизнеса настаивают на снижении аренды за весь 2021 год. Собственники недвижимости согласны на дисконт на время фактического простоя.

Юристы рекомендуют разрабатывать схемы уменьшения платы с учетом ее структуры.

Во всех случаях уменьшить стоимость аренды удастся лишь при обоюдном согласии сторон. Обязанность сделать скидку возникает у собственника лишь при предоставлении доказательств невозможности использования имущества (ч. 3 ст. 19 закона 98-ФЗ). Увы, способ подтверждения такого факта в нормативном акте не описан.

Расторжение договора в связи с коронавирусом

Пострадавшие от пандемии организации и предприниматели могут досрочно отказаться от аренды. Соответствующее право возникает у них в силу ст. 451 ГК РФ. Угроза массового заражения коронавирусом, государственные запреты и ограничения – все это попадает под определение существенного изменения обстоятельств. Предвидеть такую ситуацию нельзя даже при проявлении должной осмотрительности.

Механизм универсален, но судебная практика по направлению нарабатывается медленно. Норма позволяет не только расторгать, но и менять соглашение. Этот порядок подходит для согласования в индивидуальном порядке:

• арендных каникул;
• частичного списания задолженности;
• временного снижения тарифов;
• включения или удаления сопутствующих аренде услуг;
• коррекции целевого пользования помещениями и т.д.

Практикующие юристы сообщают о попытках арендодателей отнести пандемию к предпринимательским рискам. Интерес оппонентов сводится к взысканию компенсации за одностороннее расторжение контракта. В таких ситуациях коммерсантам рекомендуют опираться на аналитические отчеты штатных экономистов и бухгалтеров. Если в спорный период убытки достигнут экстремальных отметок или явно выйдут за привычные рамки, изменения будут признаны существенными. Арендодатель не сможет потребовать оплаты штрафа.

О прекращении отношений контрагента необходимо уведомить письменно. Введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации не освобождает от процедуры приемки-передачи. Арендатор должен вернуть недвижимость законному владельцу с составлением акта. Если вторая сторона уклоняется от приемки, факт следует зафиксировать. В качестве подтверждения добросовестности подойдут приглашения-извещения с отметкой о вручении, а также нотариально удостоверенный протокол. В противном случае возникнет риск формирования задолженности и взыскания ее в судебном порядке.

При расторжении сделки со ссылкой на ст. 451 ГК РФ убытки между сторонами распределяются равномерно. Если участникам не удается договориться, вопрос разрешается судом.

Пандемия коронавируса как основание для изменения договора аренды недвижимости

Среди «противовирусных» мер, в авральном порядке принимаемых государством, почти незамеченными остались нормы, нацеленные на защиту прав арендаторов недвижимого имущества (причем не только государственного и муниципального имущества, но и, исходя из текста рассматриваемой нормы, также имущества, находящегося в частной собственности).

Итак, 01.04.2020 был принят и сразу же вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

В указанном законопроекте, помимо вызвавшего широкий резонанс «моратория на банкротство», а также ряда иных мер налогового и административного характера, имеется статья 19 следующего содержания:

«1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2021 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2021 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2021 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2021 года.

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2021 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации».

До перехода непосредственно к анализу изложенных норм следует обратить внимание, что данные положения, исходя из их буквального толкования, касаются любых договоров аренды недвижимого имущества, в том числе: а) как недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, так и имущества, принадлежащего на праве собственности гражданам и юридическим лицам; б) как зданий, сооружений, помещений, иных объектов капитального строительства и их частей, так и земельных участков, лесных участков, участок недр, иных недвижимостей «природного характера». Очевидно, что в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ данные правила применяются также к договорам субаренды объектов недвижимости.

Далее, по пунктам:

Пункт 1 – устанавливает обязанность арендодателя заключить дополнительное соглашение о переносе сроков внесения арендной платы в течение 30 дней с даты обращения арендатора.

Условия и сроки такой отсрочки установлены постановлением Правительства РФ Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439.

Право на отсрочку касается договоров аренды недвижимости, заключенных до введения в соответствующем субъекте РФ режима повышенной готовности (в Москве – это 05.03.2020г. в соответствии с Указом Мэра Москвы № 12-УМ, в Московской области – 13.03.2020г. в соответствии с Постановлением Губернатора МО от 12.03.2020г. № 108-ПГ), и не распространяется на аренду жилых помещений.

Правом на получение отсрочки наделены не всех арендаторы (как это может показаться из формулировки закона), а лишь организации и ИП, относящиеся к наиболее пострадавшим отраслям экономики, список которых утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434:

— Авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки (ОКВЭД 49.3, 49.4, 51.1, 51.21, 52.21.21, 52.23.1);

— Культура, организация досуга и развлечений (ОКВЭД 90);

— Физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт (ОКВЭД 93, 96.04, 86.90.4);

— Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (ОКВЭД 79);

— Гостиничный бизнес (ОКВЭД 55);

— Общественное питание (ОКВЭД 56);

— Деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений (ОКВЭД 85.41, 88.91);

— Деятельность по организации конференций и выставок (ОКВЭД 82.3);

— Деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты) (ОКВЭД 95, 96.01, 96.02)

Факт отнесения конкретного бизнеса к «наиболее пострадавшим отраслям» устанавливается на основании кода Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), указанного по состоянию на 01.03.2020г. в сведениях ЕГРЮЛ или ЕГРИП о конкретной организации или индивидуальном предпринимателе. В случае отсутствия указанного вида деятельности в сведениях ЕГРЮЛ или ЕГРИП (это можно легко проверить путем заказа выписки на официальном сайте ФНС России egrul.nalog.ru) право на отсрочку в соответствии с изложенными нормами права формально отсутствует.

Вместе с тем, полагаем, что организации и ИП, которые фактически осуществляли указанные виды деятельности в качестве основной (например, предоставляли гостиничные услуги, услуги общественного питания, бытового обслуживания населения и т.д.), вправе ставить перед судом вопрос о предоставлении им аналогичной отсрочки, исходя из принципа конституционного принципа равенства всех перед законом и судом (ст. 19 Конституции РФ, ст. 1 Гражданского кодекса РФ). Ситуация, при которой в ЕГРЮЛ или ЕГРИП внесены недостоверные или неактуальные сведения, может являться основанием для привлечения предпринимателей к административной ответственности в форме разового штрафа (ч. 4 ст. 14.25 КоАП РФ – штраф от 5 до 10 тыс. руб.), однако не может являться поводом для отказа в применении мер поддержки, предусмотренных законодательством, при наличии доказательств осуществления такой деятельности как основной. Полагаем, что имеются хорошие перспективы для обоснования указанной позиции в рамках потенциального судебного спора.

Условия рассрочки установлены следующим образом:

• отсрочка предоставляется в отношении арендных платежей, подлежащих уплате с даты введения режима повышенной готовности (05.03.2020 в Москве и 13.03.2020г. в Подмосковье) и до 01.10.2020г., при этом в течение срока действия режима повышенной готовности переносится срок уплаты 100% арендной платы, а после окончания действия данного режима и до 01.10.2020г. – в размере 50% арендной платы;
• задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
• пени и штрафы за просрочку внесения арендной платы не начисляются;
• установление дополнительных платежей за право воспользоваться отсрочкой не допускается;
• если в договоре отдельно выделена плата за коммунальные и эксплуатационные расходы, то данная часть арендной платы продолжает взиматься, несмотря на отсрочку, за исключением случае когда арендодатель сам освобожден от указанных расходов на период пандемии.

Во избежание огромного вала судебных споров о понуждении к заключению дополнительных соглашений (которые еще неизвестно когда будут рассматриваться) законодателю следовало предусмотреть право арендатора на одностороннее изменение договора в соответствии с установленными Правительством РФ условиями и сроками отсрочки либо предусмотреть «автоматическое» изменение условий договоров. Необходимость судебного спора в условиях, когда арендодатель безусловно обязан подписать такое дополнительное соглашение (и ему фактически нечем возражать в суде, если условия и срок отсрочки соответствуют установленным требованиям), напрочь отсутствует.

Вместе с тем, поскольку в законе не указано иное, для реализации права на получение отсрочки необходимо направление в адрес арендодателя проекта дополнительного соглашения о внесении измененийв договор аренды, а в случае его отказа либо «молчания» в течение 30 дней — обращение в суд с требованием о понуждении к заключению дополнительного соглашения (в таком случае оно будет заключено на основании решения суда с «ретроспективной» датой – с даты введения режима повышенной готовности).

Расторжение договора аренды арендодателем по причине несвоевременного внесения арендных платежей либо начисление пеней (неустоек) за просрочку уплаты арендной платы в рассматриваемый период (в том числе, в период спора и до подписания дополнительного соглашения) будет являться незаконным.

Пункт 2 – устанавливает право сторон заключить дополнительное соглашение об изменении арендной платы за 2020 год.

Честно говоря, совершенно не вижу в данной норме правового содержания, поскольку и без нее понятно, что в силу ст. 450 ГК РФ стороны вправе изменять условия ранее заключенных ими договоров.

Скорее всего, это положение задумано как имеющее некую «мотивирующую» направленность (отражающее «мнение партии» в сложный период), поэтому реального регулирующего воздействия на хозяйствующих субъектов не окажет.

Пункт 3 – самый интересный, на мой взгляд, пункт, который предусматривает право арендатора потребовать уменьшения арендной платы за 2021 год в том случае, если использование арендуемого имущества оказалось невозможным по причинам, связанным с режимом повышенной готовности и введенными в связи с этим ограничениями.

Данная норма также представляет собой специальную норму по отношению к ст. 451 ГК РФ. Вообще, отдельного обсуждения заслуживает вопрос, а «останется» ли что-нибудь от статьи 451 ГК РФ применительно к арендным правоотношениям после принятия рассматриваемого законопроекта – то есть, можно ли, к примеру, требовать изменения иных условий договора аренды, не указанных в п. 1 и 3 ст. 19 законопроекта (полагаю, что, разумеется, вводимые новеллы должны рассматриваться как конкретизирующие положения ст. 451 ГК РФ, но не исчерпывающие ее содержание).

Поскольку каких-либо четких критериев «невозможности использования имущества» закон не определяет, именно по данному пункту следует ожидать наибольшее количество спорных ситуаций, которые неминуемо выльются в судебные разбирательства.

По факту, имеются два подхода к толкованию понятия «невозможность использования имущества» – буквальный и расширительный. В первом случае к такому имуществу следует относить лишь те объекты, которые вынуждены были закрыться в связи с прямым указанием в нормативных актах, регулирующих правовой режим «повышенной готовности» (напр., все объекты, обслуживающие граждан, кроме продовольственных магазинов, аптек и т.д.). Во втором случае к таким объектам следует относить и те, которые не обязаны были прекращать деятельность в связи с вводимыми ограничениями, однако фактически не смогли эксплуатироваться в условиях, когда остановилась работа контрагентов и т.д. (к примеру, строительство на арендуемом земельном участке временно заморожено в связи с переходом поставщиков и подрядчиков на «дистанционную работу,» либо случилось массовое заболевание среди рабочих и т.д.).

Также весьма любопытным является то, что закон напрямую не предусматривает размер снижения арендной платы, на который вправе претендовать арендатор. Здесь также возможны два толкования – например, можно исходить из того, что за период невозможности использования объекта арендная плата вовсе не должна вноситься (уверен, что именно таким образом норма и будет восприниматься на практике). Вместе с тем, полное устранение обязанности по внесению арендной платы тождественно ситуации, при которой арендатор приостанавливает исполнение обязательств в связи с неисполнением арендодателем встречного обязательства по передаче предмета аренды (ст. 328 ГК РФ). Представляется, что ситуация введения ограничений из-за коронавируса не может по степени тяжести последствий для арендодателя быть приравнена к его виновным действиям по непередаче предмета аренды (поскольку мы имеем смелость презюмировать, что арендодатель напрямую не имеет отношения к распространению коронавируса в Российской Федерации). Обстоятельства форс-мажора устраняют ответственность должника в виде неустоек и убытков (п. 3 ст. 401 ГК РФ), но не прекращают исполнение основного обязательства при отсутствии оснований, предусмотренных ст. 416 и 417 ГК РФ (обязательство по внесению арендной платы к таким не относится).

Следовательно, речь может идти лишь о снижении размера арендной платы, однако до какого размера – это при отсутствии нормативного указания определить невозможно (теоретически, было бы возможно при широкой дискреции суда распределять риски между сторонами с учетом всех фактических обстоятельств и принципов разумности и справедливости, однако в нашем случае это нереально).

Наверно, именно по причине сложности определения условий измененного договора общим последствием «существенно изменившихся обстоятельств» является расторжение договора, а не его изменение, которое допускается лишь в исключительных случаях (п. 4 ст. 451 ГК РФ). В данных условиях, когда законодатель все-таки предоставил арендатору право требовать изменения договора, суды в рамках многочисленных споров, которые предвидятся по данному вопросу, будут, скорее всего, полностью отказывать во взыскании арендной платы за период вынужденного простоя.

Таким образом, рассматриваемый законопроект содержит ряд революционных положений в части регулирования прав и обязанностей сторон по договорам аренды недвижимости. Фактическое содержание принятых норм, с учетом высокой степени их неопределенности, будет зависеть от судебной практики, которой предстоит найти столь сложноосязаемое равновесие между интересами арендодателей и арендаторов.

Приостановка действия соглашения

Статья 19 закона 98-ФЗ от 01.04.2020 года обязывает арендодателя предоставить партнеру отсрочку. Механизм применяется к договорам, предметом которых является недвижимость. Условием становится подача письменного заявления. На его рассмотрение отведено 30 суток.

Порядок предоставления отсрочки утвержден правительственным постановлением № 439. Ключевыми условиями являются:

1. Дата договора. Нормы применяются, если соглашение было подписано до введения на территории режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
2. Ограниченный срок. Отложить разрешается арендную плату за 2021 год. На задолженность прошлых лет отсрочка не распространяется. Льготный период будет действовать до 1 октября.
3. Включение в перечень. Арендатор должен заниматься деятельностью, указанной в правительственном списке.
4. Статус имущества. Претендовать на отсрочку вправе участники соглашений, предметом которых является нежилая недвижимость. Форма собственности юридического значения не имеет.

Порядок расчетов стороны устанавливают самостоятельно. Однако схема должна соответствовать основным целям постановления – обеспечение финансовой стабильности бизнеса. Взыскание вознаграждения за отсрочку не допускается.

Если денег на оплату нет…

Наиболее эффективным решением являются переговоры. Процесс урегулирования выглядит следующим образом:

Убедить арендодателя пойти на уступки помогут различные аргументы. Так, предприниматели могут сделать ставку на следующие моменты:

1. Площадь помещения. В условиях экономического спада отыскать партнера, готового занять крупный объект недвижимости нелегко. Собственник заинтересован в сохранении отношений с основными партнерами.
2. Длительное сотрудничество. Арендодателю можно гарантировать многолетнее партнерство. Для этого следует увеличить срок сделки на несколько лет. Это позволит контрагенту планировать свои доходы на перспективу. Особое внимание необходимо акцентировать на надежности (например, отсутствие просрочек по арендным платежам до пандемии).
3. Инвестиции. Арендатор заинтересует партнера, если согласиться взять на себя капитальный ремонт или неотделимые улучшения. Заняться этим можно в период вынужденного простоя. Интересным решением также станет бартер услуг, работ или товаров.
4. Социальная значимость. В ходе переговоров стоит сделать акцент на суть бизнеса, его роль в поддержании населения, а также апеллировать к общегражданской позиции.
5. Причины и следствия. Указание прямого влияния пандемии на финансовое состояние арендатора тоже поможет убедить партнера в необходимости уступок.
6. Объединение усилий. Если речь идет о торговых комплексах, занимаемых несколькими организациями, вести диалог с арендодателем можно совместно. Угроза потери значительного числа партнеров делает оппонентов сговорчивыми.

Если владелец здания отказывается уступать, а денег на оплату задолженности нет, придется отстаивать интересы в суде. При полном отсутствии средств у бизнеса остается последний инструмент. Утрата платежеспособности вынуждает заявить о банкротстве. Временный мораторий распространяется на кредиторов. Однако по правилам закона 127-ФЗ от 26.10.2020 года руководитель компании, а также предприниматель обязаны лично обратиться в арбитраж при выявлении явных признаков несостоятельности.

Идем в суд

При подготовке к разбирательству арендатору нужно принять во внимание ряд нюансов. Так, уйти от штрафных санкций за несвоевременную оплату не получится, если:

• не соблюдена процедура уведомления контрагента о форс-мажоре;
• ограничительные меры не имеют прямого влияния на деятельность и не препятствуют надлежащему исполнению сделки;
• участник ссылается на резкие колебания валютных курсов или общий экономический кризис;
• приостановка работы арендатора является превентивной мерой (по собственной инициативе).

При подготовке к судебному процессу важно правильно оценивать правовую природу отношений. Так, далеко не всегда эффективными юристы считают ссылки на ст. 417 ГК РФ. Государственный запрет на ведение деятельности не влечет автоматического освобождения от арендной платы. Нормативные акты будут препятствием для оказания услуг, реализации товаров или выполнения работ. Ограничения не будут напрямую исключать возможность пользования арендованным имуществом. На площадях, например, по-прежнему можно хранить оборудование. Это особенно актуально для точек, перешедших на онлайн-торговлю. Если доводы не подкреплены чем-то еще, суд их отклонит.

​

Разорвать арендный договор и избежать убытков позволит последовательное доказывание ряда обстоятельств. В судебном процессе придется подтвердить непредвиденность и непреодолимость установленных запретов по коронавирусу, указать на высокую убыточность деятельности в спорный период. Особый акцент следует сделать на недопустимость переложения рисков только на одну сторону контракта.

Разбирательство будет строиться по правилам арбитражного или гражданского процессуального законодательства. Подсудность зависит от статуса участников. Минусом решения является необходимость оплаты государственной пошлины и длительность. В условиях перегрузки ожидать оперативного решения не стоит. Впрочем, прекращение работы приемных не препятствует подаче исков. Документы разрешается направлять почтой или в электронной форме. В этом случае сторонам удастся избежать споров относительно сроков давности.

Письмо о приостановлении действия договора

В ситуации, когда соглашение о приостановлении договора между сторонами не подписывается, а договор фактически подлежит приостановлению, сторона, принявшая такое решение, обязана уведомить об этом своего контрагента.

В случае одностороннего приостановления договора сторона должна оформить в письменном виде уведомление, сообщение, письмо для второй стороны, указав причины для приостановления договора и срок, если он может быть определен конкретной датой.

После этого уведомление должно быть направлено второй стороне и сторона, приостановившая работу, должна удостовериться, что контрагент получил соответствующее уведомление, поскольку именно с момента получения сообщения о приостановлении, договор можно считать приостановившим свое действие, то есть, соответствующее сообщение влечет за собой гражданско-правовые последствия, о которых вторая сторона должна быть уведомлена надлежащим образом.

Краткие выводы

Весной 2021 года в сложной финансовой ситуации оказалось подавляющее число российских бизнесменов. Выйти из кризиса поможет следование трем правилам:

1. Ставка на индивидуальную правовую защиту. Опираться на базовые нормы ГК РФ можно лишь при наличии надежного документального подкрепления. Коммерсантам нужно фиксировать причины отказа от сотрудничества и возврата авансов, оформлять заключения о форс-мажоре, вести мониторинг финансового состояния. Активный сбор материалов, подтверждающих негативное влияние пандемии, поможет освободиться от договорных штрафов и добиться снижения арендной платы.
2. Переговоры. Едва ли не впервые за время существования отечественной правовой системы досудебный порядок эффективнее полномасштабного разбирательства. Убытки терпят все, а потому компромисс в интересах обеих сторон сделки.
3. Формирование судебной практики. Ситуация носит исключительный характер. Отыскать в юридических справочниках готовое решение невозможно. Однако у правозащитников появился шанс на создание современной базы прецедентов. Если арендодатель отказывается идти на уступки, нужно отстаивать свою позицию в арбитраже. К разработке стратегии следует подходить творчески, опираясь не только на нормы ГК РФ, но также на основные экономические законы, причинно-следственные связи и логику.

Основные моменты в 2021

Для того, чтобы наступило прекращение действия договора, необходимы основания. Они прописываются на законодательном уровне, поэтому стороны могут заранее с ними ознакомиться. Важно помнить, что инициатор разрыва отношений должен уведомить о своем решении вторую сторону.

Основные моменты, касающиеся расторжения договора, содержит Гражданский кодекс РФ. В нем указывается порядок процедуры и правила работы с документами.

В случаях с прекращением аренды земельного участка необходимо обратиться к Земельному кодексу РФ. Статья 46 нормативно-правового акта полностью содержит все нормы.

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка

Досрочно расторгнуть договор можно по решению суда. Эти ситуации предусматриваются при наличии отношений между физическим лицом и муниципалитетом. В том случае, если одна из сторон не согласна идти на уступки, необходимо обратиться в Арбитражный суд.

Решение принимается на основании норм Гражданского кодекса РФ. В статье 2 Земельного кодекса РФ отмечается необходимость обращения к данному нормативно-правовому акту при решении вопросов. Сложные моменты описываются в статье 46 ЗК. Регистрация права собственности на земельный участок в МФЦ — удобный способ решить все вопросы и подать документы.

Читайте , как узнать разрешенное использование земельного участка онлайн.

При обращении в суд важно иметь достаточные основания для расторжения договора аренды земельного участка. В этом случае органы будут более нацелены на прекращение действия соглашения.

Причины, по которым договор может быть расторгнут, отмечаются в статьях 619 и 620 Гражданского кодекса РФ. Если норм Земельного кодекса и гражданского законодательства не хватает, можно обращаться к природоохранным и природоресурсным документам.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Прекратить аренду возможно, если не соблюдаются общие условия договора, когда считается, что арендатор не внес оплату в течение двух отчетных периодов подряд. Данная норма ссылается на гражданское законодательство.

Выступить с предложением может арендодатель.

Такая мера предпринимается при:

• использовании земельного участка не в тех целях, которые отмечаются в соглашении;
• снижении плодородности почвы;
• негативном влиянии на экологию проводимых на наделе работ;
• нанесении вреда плодородию, отравлению различными химическими веществами земель, имеющих сельхозназначение;
• неиспользовании участка земли в течение трех лет, если он был выделен под сельское хозяйство или строительство;
• изъятии надела, в которых участвует администрация населенного пункта или государственные органы власти.

Предлагаем ознакомиться: Сделки с отложенным сроком вступления в силу

Иногда соглашение не подлежит расторжению. Это предусматривается при проведении сельхозработ в данный момент. Также отдельные случаи указываются в федеральном законодательстве.

Выступить с предложением о разрыве отношений может и арендатор. Это предусматривается, если он не был оповещен о плохом состоянии земельного участка.

Также досрочное расторжение может быть связано с выявлением скрытых недостатков надела. Прекратить действие разрешается, если арендодатель вмешивается в дела арендатора относительно использования территорий.

Инициатор расторжения соглашения об аренде должен оповестить о своем решении вторую сторону. Для этого составляется специальное уведомление в срок, предусмотренный законодательно. В письменном документе отражаются причины, по которым дальнейшие отношения невозможным. Ссылаться необходимо на пункты договора.

Важно направить уведомление в течение определенного времени. Сроки прописываются в самом договоре. Например, может быть указано, что оповещение направляется за неделю или месяц до предполагаемого расторжения.

В течение месяца необходимо ждать ответа второй стороны.