Какие налоги должно уплатить физлицо при сдаче помещений в аренду

Потребность в использовании жилого помещения под офис возникает, как правило, вследствие недостатка средств. Аренда офиса предполагает немалые расходы, а потому предприниматели часто ищут экономные варианты.

Вопрос: ООО приобретает жилое помещение с целью произвести в нем ремонт, а далее использовать в предпринимательской деятельности и перевести его в состав нежилого под офис. Правомерно ли учесть затраты на приобретение жилого помещения в расходах при УСН? Посмотреть ответ

Можно ли снять квартиру под офис

Сегодня рынок недвижимости предлагает предпринимателям как нежилые помещения, так и жилые, оформление которых в конечном итоге выходит в разы дешевле. Однако стоит понимать, что не все виды предпринимательской деятельности могут осуществляться на территории жилого комплекса.

Что говорит закон

Положения ст. ст. 288 и 671 Гражданского кодекса, закрепляют как аксиому следующее положение: любое жилое помещение предназначается только для проживания граждан, при этом данные статьи ссылаются на п.2 ст. 17 Жилищного кодекса, который в свою очередь позволяет использование квартир или домов в качестве офисов для индивидуальных предпринимателей при соблюдении нескольких условий:

1. Квартира на правах собственности принадлежит предпринимателю.
2. Образование офиса не мешает и не нарушает интересы других лиц, проживающих как в квартире, так и в доме.
3. Квартира отвечает всем требованиям жилого помещения при образовании в ней комнаты офисного типа или офиса в целом.

В иных случаях необходимо переоформление дома в нежилое помещение.

Для физических лиц, являющихся арендаторами жилых помещений, возможно наступление административной ответственности за использование квартиры в качестве офиса, согласно ст. 7.21 КоАП России, поэтому важно соблюдение всех тонкостей ведения предпринимательской деятельности на территории жилых массивов.

Особенности аренды жилого помещения под офис

Можно ли арендовать квартиру для осуществления предпринимательской деятельности? Можно, однако при этом необходимо соблюдать все законы. ЮЛ для соблюдения норм можно оформить договор аренды на своих сотрудников. Нужно помнить, что ГК РФ запрещает ведение коммерческой деятельности на территории жилого помещения. Однако ЖК РФ делает ее же вполне правомерной.

Для соблюдения законности нужно ответственно подойти к составлению договора аренды. Заключение соглашения базируется на этих принципах:

• В договор нужно включить положения со всеми нюансами.
• В документе должен содержаться недвусмысленный запрет на ведение промышленного производства, так как оно запрещено законом.
• Если помещение арендует ЮЛ, нужно верно указать цель оформления соглашения. Если цель будет сформулирована неправильно, дальнейшая деятельность будет сопряжена со множеством проблем.

В соглашении нужно прописать такие сведения, как:

• Наименование бумаг, подтверждающих право собственности арендодателя на квартиру.
• Цель аренды.
• Полная схема помещения, описание.
• Продолжительность аренды.
• Размер выплат.
• Частота выплат (раз в месяц или раз в квартал).
• Объем компенсации, которая будет выплачена при порче помещения.
• Обязанность арендатора относительно ремонта жилья, поддержания его в нормальном состоянии.
• Ответственность по оплате услуг ЖКХ.
• Условия расторжения соглашения.

Во избежание проблем рекомендуется указать все важные нюансы. Можно прописать дополнительные требования, если они отвечают закону. Если деятельность будет вестись ЮЛ или ИП, имеет смысл предварительно проконсультироваться по вопросам составления договора с юристом.

Правила ведения бизнеса на территории жилья

В некоторых случаях оформление жилья в нежилое помещение не требуется и в таком случае деятельность предпринимателя существенно ограничивается законодательством.

Любая бизнес-идея, связанная с реализацией в жилом доме, должна отвечать нескольким правилам:

1. Не нарушать права и свободы других лиц, в частности соседей или других жильцов квартиры.
2. Не осуществлять производство в промышленных масштабах.

Согласно ст. 17 ЖК РФ, осуществлять трудовую деятельность на территории собственного жилья могут только индивидуальные предприниматели или граждане, оказывающие на дому профессиональные услуги. Для юридических лиц такой возможности не предоставлено и компаниям нельзя прибегать к возможности создания офисного помещения в квартире.

Юридическим лицам разрешено использовать в качестве офиса лишь те квартиры или дома, которые были переведены в нежилой фонд согласно правилам и особенностям российского законодательства.

Без переоформления собственный дом в качестве офиса могут использовать:

• юристы;
• няни;
• репетиторы;
• бухгалтеры;
• консультанты;
• переводчики и т.д.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

При оформлении договора аренды квартиры под офисное помещение необходимо опираться на законодательство и четко следовать правовым нормам. Для юридических лиц можно оформить договор аренды только для использования квартиры в качестве жилья сотрудникам предприятия.

Несмотря на это множество квартир используются в качестве офисов для самых разных категорий предпринимателей и бизнесменов. С одной стороны, согласно нормам ГК РФ, осуществление коммерческой деятельности на территории жилплощади не допустимо, с другой по нормам ЖК РФ, такое вполне возможно и правоверно.

Составление договора аренды требует большой внимательности и знания тонкостей законодательства в этом вопросе, так как по незнанию можно с легкостью нарушить несколько довольно серьезных правовых норм.

Договор должен быть заключен, основываясь на следующих правилах и положениях:

• должен быть оформлен договор аренды с указанием всех необходимых для данного акта тонкостей и нюансов;
• в договоре должно быть четко прописано, что на территории жилплощади запрещено размещение промышленного производства, так как данное действие противоречит нормам права;
• жилое помещение должно отвечать всем требованиям офисных зданий – от наличия дополнительного запасного входа до соблюдения норм и правил пожарной, экологической и иной безопасности;
• арендатор при использовании жилплощади обязан соблюдать права и интересы соседей собственника жилья.

Для юридических лиц жизненно необходимо правильно и четко формулировать цель оформления договора аренды на жилое или нежилое помещение, так как неправильное указание целей может повлечь за собой большое количество проблем.

В любом договоре аренды квартиры должны быть отражены следующие нюансы:

• документы о праве собственности недвижимости;
• цель аренды;
• подробный план или описание жилплощади;
• срок аренды помещения;
• сумма ежемесячных (или ежеквартальных) выплат;
• размер компенсации при порче квартиры;
• обязанности по ремонту и использованию жилища;
• обязанности по выплатам за коммунальные услуги;
• условия для расторжения договора.

Возможные проблемы

Самая главная проблема аренды жилой недвижимости под коммерческое использование – законодательные проволочки и противоречия, которые говорят лишь об одном общем аспекте – юридическим лицам арендовать жилье для офисных помещений нельзя. Такая возможность существует только у индивидуальных предпринимателей и граждан, занимающихся оказанием профессиональных услуг.

Возможным вариантом решения проблемы является закрытие ООО и регистрация гражданина как индивидуального предпринимателя, однако при невозможности осуществить такие процедуры, можно попытаться оформить субаренду на ИП, которое находится под контролем ООО.

Представители финансового ведомства недавно вернулись к рассмотрению вопроса о признании расходов по аренде жилого помещения для ведения бизнесменами предпринимательской деятельности.

В Письме Минфина РФ от 28.03.2017 г. №03-11-11/17851 анализировалась возможность признания расходов по аренде жилого дома для размещения частного детского сада.

Прежде всего, финансисты обратились к положениям жилищного законодательства.

Согласно п.2 ст.15 ЖК РФ жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. К жилым помещениям относятся жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната (п.1 ст.16 ЖК РФ).

НАЛОГОВЫЙ АУДИТ

Жилые помещения предназначены для проживания граждан (п.1 ст.17 ЖК РФ).

Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

РЕГИСТРАЦИЯ ИП, ЦЕНА

В соответствии с п.3 ст.23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

В соответствии с пп.4 п.1 ст.346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на сумму арендных (в том числе лизинговых) платежей за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество.

Согласно п.2 ст.346.16 НК РФ расходы принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в п.1 ст.252 НК РФ.

И заключение финансистов — расходы предпринимателя по аренде жилого дома для размещения частного детского садика при определении объекта налогообложения по «упрощенному» налогу, учитываться не должны.

Важно!

Таким образом, гражданское и жилищное законодательство не допускает использование жилого помещения для целей, не связанных с проживанием граждан. Последнее обстоятельство, по мнению контролирующих органов, делает невозможным и налоговый учет расходов на аренду жилых помещений (Письмо Минфина РФ от 28.03.2017 г. №03-11-11/17851).

Аналогичную позицию финансисты высказывали и ранее (Письма Минфина РФ от 29.09.2014 г. №03-03-06/1/48504, от 14.02.2008 г. №03-03-06/1/93, от 28.10.2005 г. №03-03-04/4/71).

Свою позицию финансисты аргументируют тем, что расходы бизнесменов на аренду жилых помещений не соответствуют критериям п.1 ст.252 НК РФ. А под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ.

Нарушая положения ЖК РФ (использование жилого помещения не по назначению), бизнесмены не могут признавать данные расходы обоснованными.

В силу ст.252 НК РФ расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Как свидетельствует судебная практика, налоговики не признают обоснованными расходы, связанные с ремонтом жилого помещения, поскольку затраты на ремонт жилого помещения не относятся к затратам на ремонт основных средств, предусмотренным пп.3 п.1 ст.346.16 НК РФ. По мнению налоговиков, расходы, связанные с доведением жилого помещения до состояния, пригодного для использования его под офис, также не отвечает требованиям п.2 ст.346.16 НК РФ.

• согласно сведениям органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по адресу г.Тюмень находится жилой дом, принадлежащий предпринимателю;
• перевода жилого помещения в нежилое осуществлено не было;
• документы о поставке канцелярских товаров и воды по данному адресу не свидетельствуют однозначно об использование жилого дома в качестве офиса;
• на бланках предпринимателя указывается другой адрес. Этот же адрес указывается и на большинстве заключенных договоров и документов, исходящих от данного лица.

Исходя из изложенного, учитывая, что предпринимателем не представлено доказательств того, что данный объект сдается в аренду, либо готовился к продаже, что является его видом предпринимательской деятельности, вывод судов о правомерном доначислении налога является правильным (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 27.11.2015 г. №А70-15510/2014).

Важно!

Как видим, данный спор бизнесмен проиграл по причине того, что не смог доказать, что в жилом помещении им осуществлялась деятельность, направленная на получение дохода. Вместе с тем, доказательственная база налоговиков, напротив, была более убедительной.

«НАЛОГОВЫЕ КАНИКУЛЫ» ДЛЯ ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИХ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ, СОЦИАЛЬНОЙ И НАУЧНОЙ СФЕРАХ

Вероятные проблемы при ведении коммерческой деятельности

Рассмотрим проблемы, которые возникают при осуществлении предпринимательской деятельности в квартире:

• Противоречия в законах. Если к предпринимателю возникают вопросы со стороны контролирующих органов, отстоять свою позицию будет весьма нелегко. Связано это с тем, что в ГК РФ и ЖК РФ указаны противоречивые положения.
• Запрет к ведению деятельности в квартире ЮЛ. Если ЮЛ работает в жилом помещении, существует очень высокая вероятность появления вопросов со стороны контролирующих органов. Что делать в подобной ситуации? Можно закрыть общество и открыть ИП. Если сделать этого нельзя, можно оформить субаренду на ИП, находящегося под контролем лица.
• Выбор арендодателя. У кого лучше снимать жилье? У юридического лица или у обычного гражданина? Это не очень важно. Однако если деятельность ведет ЮЛ, собственник жилья должен подтвердить нежилой статус помещения.
• Проблемы с соседями. Предпринимателю не рекомендуется идти на конфликт с соседями. Беспокойные жители дома – это всегда проблема, влекущая за собой жалобы и проверки. Большая часть проблем возникает, когда предпринимателем активно используется общий вход и подъезд. Поэтому рекомендуется соорудить собственный выход. Сделать это можно в жилом помещении, находящемся на первом этаже. Для реконструкции необходимо получить согласие от городской администрации.

К СВЕДЕНИЮ! Ведение коммерческой деятельности в жилых квартирах предполагает множество опасностей. Поэтому наиболее безопасным вариантом является перевод помещения в статус нежилого.

ПРИМЕР №1

Компания арендовала у своего директора жилой дом. Согласно договору арендодатель (директор) передает компании в аренду жилой дом (2010 года постройки в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым жилым помещениям) для использования в целях размещения аппарата управления и других служб арендатора.

Все расходы компания (аренда, ремонт) учитывала в налоговом учете на основании пп.49 п.1 ст.264 НК РФ.

Более 4 млн рублей компания понесла расходов на ремонт жилого дома с последующим признанием в налоговом учете.

Претензии налоговых органов сводились к тому, что расходы компании, понесенные им в связи с ремонтом жилого дома, арендованного у директора, по смыслу ст.288, п.2 ст.671 ГК РФ, п.38 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ», ст.260 НК РФ не могут уменьшать налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

Кроме того, анализируя акты выполненных работ, инспекция установила, что подрядчик произвел наружную облицовку поверхности стен здания фасадными панелями, облицовку оконных проемов, а также ремонт мест примыкания стен и перегородок, насечку поверхностей под штукатурку, выравнивание штукатурки, окраску фасадов.

Важно!

Данные обстоятельства свидетельствуют о намерении директора компании произвести комплекс ремонтных работ принадлежащего ему жилого дома за счет средств компании, получив таким образом выгоду в виде безвозмездно отремонтированного жилого дома (для себя) и в виде уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль (для самой компании).

Судьи также отметили, что собственник жилого помещения не вправе размещать в нем предприятия, учреждения или организации до тех пор, пока оно не будет переведено в статус нежилого (п.3 ст.288 ГК РФ).

Передаваемый в аренду жилой дом объектом основных средств у арендодателя не является.

По этой причине, расходы на ремонт арендованного у директора жилого дома не образуют самостоятельного объекта основных средств и не могут учитываться в качестве таковых.

Кроме того, суд не усмотрел оснований для снижения штрафа по ст.123 НК РФ до 50 тыс. рублей (Постановление АС Северо-Кавказского округа от 24.04.2017 г. №А53-1756/2016).

ВЕДЕНИЕ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА ИП, УСН

Предприниматель включил в состав расходов 63 тыс. рублей, затраченной на оплату выполнения комплекса работ по монтажу и пуско-наладке систем видеонаблюдения в принадлежащей ему квартире.

Данные работы были осуществлены по договору подряда, заключенному с другим индивидуальным предпринимателем.

В процессе проведения налоговой проверки, инспекцией был доначислен единый налог, уплачиваемый в связи с применением УСН, по причине исключения 63 тыс. рублей из расходной части налоговой базы.

Предприниматель проиграл во всех судебных инстанциях.

Особенности перевода жилого пространство в нежилое

Если предприниматель столкнулся с проблемами, имеет смысл перевести жилую квартиру в нежилую. Порядок процедуры определяется пунктом 3 статьи 288 ГК РФ. Перевести помещение в нежилое можно только при соблюдении этих условий:

• Квартира находится на первом этаже. Возможно и расположение на других этажах, если под квартирой находятся нежилые пространства.
• В помещении не должно находиться постоянных жителей.
• Если требуется, нужно переустроить квартиру. В частности, обустраивается отдельный вход. Переоборудованная квартира проходит специальную комиссию.
• Акт приемки-сдачи направлен в БТИ.

После проведения всех эти процедур можно официально размещать в помещении коммерческую компанию. Однако, как показывает практика, это практически невыполнимо в нынешних условиях и проще сразу искать под бизнес конкретно помещение, имеющее статус нежилого.

Как перевести квартиру в нежилой фонд

Перевод жилого помещения в нежилое регламентируется гл. 3 Жилищного кодекса. Третья глава закрепляет все условия, необходимые для перевода, а также правила и порядок осуществления всей процедуры.

Прежде чем подать документы на переоформление жилой недвижимости в нежилую, необходимо убедиться в том, что жильё полностью отвечает нормам коммерческой недвижимости.

Перевод жилой недвижимости в нежилой фонд регулируется ст. 22 ЖК РФ и осуществляется при соблюдении следующих условий:

• наличия дополнительного доступа в помещение;
• отсутствие зарегистрированных на территории жилплощади лиц;
• отсутствие прав третьих лиц и другого вида обремененности;
• недвижимое имущество расположено либо на первом этаже, либо на последующих при условии, что под квартирой находится нежилое помещение;
• жилплощадь не принадлежит муниципалитету;
• перевод необходим для проведения обрядов религиозной организации.

Прежде чем обращаться в муниципалитет по поводу перевода жилья, нужно собрать небольшой пакет документов для подтверждения прав собственности на помещение, а также общих намерений по поводу перевода.

В органы местного самоуправления необходимо предоставить:

• заявление о переводе жилплощади в нежилой фонд, где указать наименование органа власти, ФИО собственника и данные его паспорта;
• документы, отражающие право собственности на жилплощадь;
• план квартиры, а также техпаспорт;
• план дома, в котором находится помещение, по этажам;
• в случае необходимости проект переустройства жилплощади.

Часть документов можно не предоставлять, если информация о помещении находится в ЕГРН, но в данном случае лучше перестраховаться и предоставить в уполномоченные органы весь пакет бумаг.

Ответственность за коммерческую деятельность в квартире

Если предприниматель соблюдает все правила, не мешает соседям, скорее всего, никаких проверок не последует. Как правило, внимание со стороны контролирующих органов вызвано именно жалобами со стороны соседей.

Если правонарушение будет обнаружено, предпринимателя ожидает ответственность на основании части 1 статьи 7.21 КоАП РФ. В этой статье прописано наказание за использование жилья не по назначению. Правонарушение влечет за собой предупреждение или наложение штрафа в размере 1 000–1500 рублей. Предупреждение выносится в том случае, если совершено нарушение в небольших размерах.

Рассмотрим другую ситуацию. Собственник предоставил жилое помещение в аренду. Он не является учредителем или сотрудником коммерческого образования. В этом случае он может быть привлечен к административной ответственности.

ВАЖНО! Контролирующие органы обязаны доказать, что жилое помещение действительно использовалось не по назначению. Оформлением протокола по рассматриваемому нарушению занимается Горжилинспекция.

Использование квартиры не по назначению подтверждается следующим образом:

• Показания жителей здания.
• Фотографии оборудования, которое использовалось для извлечения коммерческой прибыли.
• Указания на нарушения санитарных норм.
• Указания на то, что права соседей были нарушены.

Предприниматель, в свою очередь, также может постараться оспорить решение контролирующих органов.

ВАЖНО! Меры ответственности практически никогда не применяются по отношению к самозанятым гражданам (няни, переводчики и прочее).

Практические советы

При оформлении аренды квартиры под офис, важно осознавать степень тех проблем, которые могут возникнуть в следствие осуществления рабочего процесса.

Большое количество предпринимателей оказываются перед выбором снять квартиру у физического или все же юридического лица. Как показывает практика, особой разницы для арендатора нет. При этом для офисных помещений лучше всего выбирать те квартиры, где собственник документально может подтвердить ее нежилой статус.

Недовольные соседи

Большой проблемой, с которой сталкиваются «домашние» офисы, являются соседи. Для того чтобы максимально обезопасить свой бизнес от неожиданных жалоб и проверок, лучше всего не использовать общий вход и подъезд. Правильным и хорошим вариантом считается организация собственной двери и небольшой парковки, если работа связана с клиентской базой.

Если офис находится в нежилом помещении и в нем оборудован запасный выход, соблюдены все техники пожарной и экологической безопасности, а также сформирован четкий и правдивый архив финансовой детальности, то никакие проверки не страшны.

В случае, если какой-то пункт законодательства нарушен, например, в жилом помещении работает организация и использует квартиру в качестве коммерческой недвижимости, могут возникнуть существенные проблемы как для собственника, если он согласился на аренду жилья под офис, так и для самого предприятия.

Для того чтобы этого избежать, можно договориться с собственником о том, чтобы тот переоформил квартиру в нежилое помещение. Либо стоит снимать в аренду только те квартиры, которые уже прошли данную процедуру.

Особенности предпринимательской деятельности в квартире

Ведение деятельности предполагает определенную специфику. Она должна отвечать этим условиям:

• Деятельность не нарушает права/свободы жителей квартиры и соседей.
• Не предполагается производство в промышленных масштабах.

Вопрос: Учитываются ли для целей налога на прибыль расходы на аренду жилого помещения под офис (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ)? Посмотреть ответ

В статье 17 ЖК РФ указано, что бизнес на дому может вестись только ИП и самозанятыми гражданами. ЮЛ не имеет права работать в жилом помещении. Рассмотрим представителей конкретных профессий, которые могут осуществлять свою деятельность в квартире:

• Юристы.
• Лица, оказывающие консультационные услуги.
• Няни.
• Бухгалтерские работники.
• Репетиторы.
• Переводчики.

Также в жилом помещении могут осуществлять свою деятельность лица, работающие на удаленной основе.

ВАЖНО! Жилое помещение, где ведется предпринимательская деятельность, должно соответствовать требованиям к офисам. В частности, это наличие дополнительного выхода, пожарная и экологическая безопасность.

Полезное видео

Снять квартиру под офис для физических лиц или индивидуальных предпринимателей вполне реально, а вот учредителям ООО, ОАО и т.д. стоит задуматься о конкретной формулировке целей аренды недвижимости так, чтобы она не противоречила законодательству, но в то же время отражала суть приобретенных прав на помещение.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

1. Расходы на чай кофе для сотрудников