Что следует учитывать лизингополучателю при выкупе лизингового имущества

Общие положения

Соглашение о лизинге – это форма соглашения об аренде, а потому в отношении договора будет действовать параграф 1 глава 34 ГК РФ. В статье 624 ГК РФ указано, что лизинговые объекты могут приобретаться арендатором. Покупка совершается по полной выкупной стоимости. В договоре аренды могут содержаться положения, касающиеся взаиморасчетов и размера выкупной стоимости. Если такие пункты имеются, покупка совершается на их основании, то есть по стоимости, прописанной в договоре. Если в соглашении никакой информации нет, оформляется дополнительная сделка. Заключается соглашение, в котором оговариваются эти моменты:

• Дата формирования.
• Реквизиты обеих сторон.
• Характеристики объекта лизинга.
• Объем остаточной стоимости (выкупная стоимость с вычетом уже выполненных платежей).
• Права и обязанности участников.
• Способ оплаты.

В договоре должны стоять подписи обеих сторон. Важно подробно прописать все пункты. Это позволит избежать возможных споров.

ВАЖНО! Лизинговый объект может быть выкуплен как после завершения договора лизинга, так и во время его действия.

Истечение срока

Важно отметить, что после того, как период действия соглашения по поводу предоставления определенного имущества в лизинг истекает, стоимость данных имущественных комплексов может выплачиваться полностью или частично. Если цена, к примеру, автомобиля или квартиры оплачена частично, то выкуп имущества реализуется в соответствии с остаточной стоимостью квартиры или транспортного средства. Необходимо знать, что в случае полного погашения изначальной стоимости жилья или автомобиля (их места могут занимать и другие предметы лизинга) выкуп имущества осуществляется в соответствии с выкупной стоимостью квартиры или транспорта, которая устанавливается посредством договора, связанного с куплей-продажей.

Порядок выкупа предмета лизинга

Для выкупа объекта актуален следующий порядок действий:

1. Направление уведомления лизингодателю о желании приобрести объект.
2. Лизингодатель предоставляет письменное согласие на покупку.
3. Заключение дополнительного соглашения, устанавливающего порядок выплат.
4. Заключение документа купли-продажи, нужного для официального перехода права собственности.
5. Выставление счета покупателю.
6. Оформление акта приема-передачи.
7. Передача лизингополучателю сопроводительных документов.

Рассматриваемый порядок выгоден тем, что предупреждает возникновение споров между участниками.

Пример

Целесообразным будет рассмотреть механизм начисления выкупной стоимости лизингового имущества на конкретном примере. Допустим, стоимость лизингового транспортного средства составляет пятьсот тысяч рублей при условии, что заключение договора актуально на срок, равный двенадцати месяцам. Кроме того, лизинговые платежи следует погашать ежемесячным образом. При этом величина компенсационных выплат лизинговой структуре за аренду автомобиля составляет двенадцать процентов от общей стоимости в годовом отношении. Важно отметить, что в состав рассматриваемого платежа включается оплата изначальной стоимости транспорта в размере двадцати тысяч рублей.

Так, в соответствии с определенным выше условиями величина компенсации составит шестьдесят тысяч рублей (пятьсот тысяч разделить на сто и умножить на двенадцать). Соответственно, арендная плата в ежемесячном отношении составит пять тысяч рублей (шестьдесят тысяч разделить на двенадцать). Итак, выкупная стоимость имущества составит двести шестьдесят тысяч рублей (от пятиста тысяч отнять двести сорок тысяч).

Особенности образования выпускной стоимости

Выпускная стоимость может формироваться разными способами. Все зависит от пожеланий сторон договора. Рассмотрим способы формирования:

• Включение стоимости в структуру платежей по лизингу. Стоимость объекта в данном случае изначально включается в сумму платежей по лизингу. Затраты равномерно распределяются на весь период лизинговых платежей. Следовательно, чем больше платежей было сделано, тем ниже выкупная цена.
• Отдельный платеж. В этом случае выкупная стоимость не включается в регулярные платежи. Лизингополучателю придется покупать объект по полной стоимости, указанной в договоре.

Расчет выкупной стоимости выполняется на основании соглашения между сторонами.

Включение выкупной стоимости в состав лизинговых платежей

Стоимость приобретенного имущества может быть изначально заложена в сумму лизинговых платежей, перечисляемых в пользу лизингодателя, и равномерно распределена между ними. Согласно п. 1 ст. 28 ФЗ № 164, в состав лизинговых платежей, перечисляемых лизингодателем лизингополучателю, входят:

• вознаграждение, выплачиваемое лизингодателю;
• затраты на приобретение, доставку, монтаж, обслуживание приобретенного предмета лизинга, а также иные дополнительные расходы.

Очевидно, что чем меньшее количество платежей остается внести лизингополучателю до окончания действия договора лизинга, тем меньше становится выкупная цена. Если он полностью погасит имеющуюся у него задолженность, выкупная стоимость сведется к нулю. Если дополнительное соглашение заключается до того, как будет произведена уплата задолженности, в нем должна быть указана стоимость предмета лизинга, которая уже оплачена лизингополучателем посредством внесения на протяжении всего срока действия соглашения авансовых платежей, а также оставшаяся сумма, подлежащая уплате.

Бухгалтерский учет

Если объект находится на балансе покупателя, нужно учесть следующие нюансы учета:

• Поступление объекта. Стоимость поступившего объекта нужно зафиксировать на счете 08, субсчет «Покупка по договору лизинга». Корреспонденция – кредит счета 76, субсчет «Обязательства по аренде». Расходы по покупке предмета нужно списать с КТ08 в ДТ01, субсчет «Арендованные объекты». Объект нужно принять на балансовый учет в структуре основных средств. Сопутствующие траты лизингополучателя (монтаж, транспортировка и прочее) не входят в первоначальную стоимость предмета.
• Платежи по лизингу. Платежи, поступающие на счет лизингодателя, должны быть зафиксированы на ДТ76, субсчет «Обязательства по аренде». Корреспонденция – КТ76, субсчет «Долг по лизингу».
• Амортизация. Амортизация начисляется на основании стоимости объекта. Может использоваться метод ускоренной амортизации. Коэффициент не должен превышать значения 3. Амортизационные начисления должны быть зафиксированы по ДТ «Затраты на производство» КТ02, субсчет «Амортизация лизингового объекта».
• Выкуп лизингового объекта. Когда вся выкупная сумма выплачена, осуществлен переход права собственности, вносятся данные в счета 01 и 02 учета.

Каждая проводка подтверждается первичной документацией.

Нахождение объекта на балансе лизингодателя

Если лизинговый объект находится на балансе лизингодателя, при приобретении предмета используются эти проводки:

• КТ01. Списание объекта ОС с забалансового учета.
• ДТ08 КТ60. Оприходование объекта ОС (выполняется в том случае, если стоимость предмета превышает 40 тысяч рублей).
• ДТ19 КТ60. Учет НДС.
• ДТ10 КТ60. Оприходование лизингового объекта.

Ведет учет в данном случае лизингодатель.

Нахождение объекта на балансе покупателя

Если объект лизинга находится на балансе лизингополучателя, нужно использовать эти проводки:

• ДТ08 КТ76. Принятие к учету лизингового объекта.
• ДТ19 КТ76. Предъявление НДС лицом, предоставившим лизинг.
• ДТ01 КТ08. Принятие предмета в структуру основных средств.
• ДТ76 КТ51. Перечисление платежей по лизингу.
• ДТ76 КТ76. Учет ежемесячного платежа по лизингу.
• ДТ68 КТ19. Принятие к вычету НДС.
• ДТ20 КТ02. Начисление амортизации.
• ДТ76 КТ51. Перечисление выкупной стоимости.
• ДТ01 КТ01. Перевод предмета из арендованных в собственные.
• ДТ02 КТ02. Амортизация по объекту, который перешел в собственность.

Учет ведет, соответственно, лицо, которое приобрело лизинговое имущество.

Особенности бухучета в зависимости от времени выплаты

Если выкуп осуществляется по завершении срока действия договора аренды, учет в период действия соглашения будет проводиться в стандартном порядке. Проводки изменятся в момент завершения действия соглашения. Если объект находился на балансе лизингодателя, нужно списать его с забалансового счета 1. После этого имущество поступает на баланс.

Если выкуп выполняется на протяжении срока действия соглашения, в бухучете нужно фиксировать лизинговые платежи. Фактически они являются предоплатой. В бухучете платежи отражаются в качестве выданных авансов.

ВАЖНО! Для учета расчетов по лизингу необходимо сформировать субсчета. Они используются для отражения выкупа объекта, платежей по лизингу.

Договор лизинга содержит указание на совершение отдельной сделки по выкупу лизингового имущества

Как правило, оптимальный вариант в такой ситуации – изменить условия договора лизинга. В частности, сторонам имеет смысл заключить дополнительное соглашение, предусматривающее выкуп лизингового имущества на основании самого договора лизинга, а не «дополнительного» договора купли-продажи. Другими словами, нужно исключить из договора лизинга указание на совершение отдельной сделки по выкупу. Это в значительной степени упростит порядок приобретения имущества и избавит лизингополучателя от рисков, возникающих при совершении «дополнительной» сделки.
В то же время возможна ситуация, когда лизингополучателю нет смысла изменять условия договора лизинга. Так, дополнительное соглашение можно не заключать, если:

• стороны предусмотрели выкуп имущества по символической цене (т. е. по гораздо более низкой цене, чем рыночная стоимость имущества на момент совершения сделки по выкупу) и при этом

• имущество не подлежит государственной регистрации.

Правила о выкупном лизинге применяются к договорам лизинга, которые предусматривают выкуп лизингового имущества на основании отдельного договора купли-продажи, но по гораздо более низкой цене, чем рыночная стоимость имущества на момент выкупа (абз. 2 п. 1 постановления № 17). Следовательно, на такие отношения сторон распространяется положение о том, что право собственности на предмет лизинга переходит к лизингополучателю с момента перечисления всех платежей, предусмотренных договором лизинга, независимо от того, заключен ли отдельный договор купли-продажи (абз. 2 п. 2 постановления № 17). Другими словами, отдельную сделку по выкупу можно не совершать.

Однако, если предмет лизинга требует регистрации, лучше все же либо изменить условия договора, либо заключить отдельный договор купли-продажи. Это снизит риск того, что возникнут проблемы при перерегистрации.

Если выкупная цена не будет символической, но стороны все же решат оставить условия договора лизинга прежними, лизингополучателю понадобится совершить с лизинговой компанией еще одну сделку – договор купли-продажи лизингового имущества.

Вопрос: договор лизинга содержит указание на заключение договора купли-продажи лизингового имущества. Цена по договору купли-продажи не является символической. Может ли лизингополучатель приобрести это имущество, не заключая договор купли-продажи и не внося изменения в условия договора лизинга?

Судебная практика показывает, что может. Однако лучше все-таки заключить договор купли-продажи либо изменить условия договора лизинга, поскольку это снизит риск негативных последствий.

Бывают ситуации, когда лизингополучатель выплачивает лизингодателю всю сумму лизинговых платежей и выкупную цену лизингового имущества, но при этом стороны не выполняют условие о заключении договора купли-продажи имущества.

В таких ситуациях суды нередко приходят к выводу о том, что собственником предмета лизинга становится лизингополучатель.

r />

Пример из практики: несмотря на то что договор лизинга содержал указание на заключение договора купли-продажи лизингового имущества, суд посчитал, что для перехода права собственности на имущество к лизингополучателю такой договор заключать необязательно. Лизингополучателю достаточно лишь внести всю сумму лизинговых платежей и выплатить выкупную цену

ООО «У.» (лизингодатель) заключило с ООО «П.» (лизингополучатель) договор лизинга с условием о выкупе лизингового имущества (самосвалов) лизингополучателем. В частности, стороны предусмотрели, что по окончании срока действия договора или при его досрочном расторжении право собственности на самосвалы переходит к лизингополучателю, если имеют место три обстоятельства:

• лизингополучатель внес все лизинговые платежи и иные платежи по договору лизинга;

• стороны заключили договор купли-продажи лизингового имущества и подписали акт приема-передачи основных средств;

• лизингополучатель перечислил выкупную цену.

ООО «П.» перечислило лизинговые платежи и выкупную цену, однако ООО «У.» отказалось заключать договор купли-продажи. По мнению лизингодателя, основания для совершения сделки по выкупу не наступили, поскольку лизингополучатель не выплатил всю сумму неустойки, начисленную за нарушение сроков внесения лизинговых платежей.

Посчитав отказ лизингодателя необоснованным, ООО «П.» обратилось в суд со следующими требованиями:

• признать право собственности на предмет лизинга;

• обязать лизингодателя оформить документы, подтверждающие переход права собственности на лизинговое имущество (договор купли-продажи и акт приема-передачи);

• обязать лизингодателя передать оригиналы паспортов самосвалов.

Суд посчитал, что заключенный сторонами договор по сути является смешанным договором, содержащим в себе элементы договора финансовой аренды (лизинга) и договора купли-продажи. Причем ООО «П.» не только внесло общую сумму лизинговых платежей, но и исполнило обязанность по оплате товара, предусмотренную пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ. Следовательно, лизингополучатель стал собственником лизингового имущества.

Факт того, что лизингополучатель не перечислил лизингодателю сумму неустойки, по мнению суда, не препятствует переходу права собственности на предмет лизинга. Дело в том, что основанием для такого перехода являются внесение общей суммы лизинговых платежей и уплата выкупной цены (ст. 624 ГК РФ). Суд посчитал, что под термином «иные платежи», содержащимся в договоре лизинга, подразумевается не задолженность по выплате неустойки, а выкупная цена (ст. 28 Закона о лизинге).

Однако требование об обязании лизингодателя заключить договор купли-продажи самосвалов суд не удовлетворил. По мнению суда, отдельную сделку по выкупу совершать не нужно, поскольку право собственности на имущество перешло к лизингополучателю с момента перечисления им лизинговых платежей и выкупной цены. Другими словами, ООО «П.» стало собственником предмета лизинга сразу после его полной оплаты, и никаких дополнительных договоров, подтверждающих переход права собственности, заключать не требуется (постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 декабря 2012 г. по делу № А56-5708/2012).

Другими словами, в случае спора суд может посчитать, что основанием для перехода права собственности на имущество служит не факт совершения сделки по выкупу вещи, а факт выплаты лизингополучателем выкупной цены и всех лизинговых платежей (постановления ФАС Московского округа от 29 июля 2013 г. по делу № А40-95474/12-114-903, ФАС Поволжского округа от 18 июня 2013 г. по делу № А57-22135/2012, от 8 мая 2013 г. по делу № А57-20961/2012). В то же время не исключено, что вывод суда окажется иным.

Перечисленные выше судебные акты были вынесены до того, как стали применяться разъяснения постановления № 17. В свою очередь это постановление предусматривает, что правила о переходе права собственности на лизинговое имущество без заключения отдельного договора купли-продажи действуют только в двух ситуациях (п. 1 постановления № 17):

• стороны заключили договор выкупного лизинга в его прямом понимании;

• стороны договора лизинга предусмотрели, что после того как истечет срок действия соглашения, лизингополучатель получит право выкупить имущество по символической цене.

Таким образом, в постановлении нет прямого указания на то, что право собственности на предмет лизинга автоматически переходит к лизингополучателю, если одновременно выполняются два условия:

1) договор лизинга предусматривает, что выкуп имущества проводится на основании отдельной сделки и по цене, которую нельзя расценить как символическую;

2) стороны не совершили сделку по выкупу, однако лизингополучатель перечислил лизингодателю всю сумму лизинговых платежей и цену, которую нужно было указать в сделке.

Поэтому не факт, что в дальнейшем суды продолжат считать переход права собственности на предмет лизинга состоявшимся лишь на основании того, что выполняются два указанные выше условия.

Если стороны предусмотрели в договоре лизинга условие о выкупе имущества на основании отдельной сделки, то такую сделку лучше совершить (либо вовсе исключить из договора лизинга указание на совершение отдельной сделки по выкупу). В этом случае у лизингодателя будет гораздо меньше поводов сомневаться в переходе права собственности на имущество, чем в ситуации, когда лизингополучатель перечисляет контрагенту сумму выкупной стоимости без заключения договора купли-продажи. Следовательно, снизится вероятность возникновения споров с лизингодателем.

Кроме того, если предмет лизинга подлежит регистрации (например, если в лизинг передано транспортное средство), то в случае заключения отдельного договора купли-продажи уменьшится риск того, что регистрирующий орган откажется регистрировать лизинговое имущество за новым собственником (лизингополучателем). В частности, для регистрации автомобиля необходимо представить документы, удостоверяющие право собственности на транспортное средство (п. 15.5 Административного регламента МВД России по предоставлению государственной услуги по регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним, утвержденного приказом МВД России от 7 августа 2013 г. № 605). Если вместо договора купли-продажи автомобиля лизингополучатель представит договор лизинга, предусматривающий совершение отдельной сделки по выкупу, то регистрационное подразделение ГИБДД может отказать в перерегистрации транспортного средства, посчитав, что представленный документ не свидетельствует о переходе права собственности на автомобиль к лизингополучателю.

Чтобы правильно оформить отношения между покупателем (лизингополучателем) и продавцом (лизингодателем), важно проанализировать условия договора лизинга и установить:

• при каких обстоятельствах лизингополучатель вправе заключить договор купли-продажи предмета лизинга;

• какие условия договор купли-продажи должен содержать.

Основания для заключения договора купли-продажи лизингового имущества

Как правило, договор купли-продажи предмета лизинга можно заключить, если одновременно имеют место два обстоятельства.

1. Лизингополучатель перечислил общую сумму лизинговых платежей.

Обычно договор лизинга прямо устанавливает, что лизингополучатель вправе приобрести имущество только при условии, если он внес всю сумму лизинговых платежей. Вместе с тем, на практике иногда встречаются договоры, позволяющие лизингополучателю выкупить предмет лизинга, не внося ту или иную часть платежей. Однако при таком выкупе выкупная цена, как правило, превышает цену, которую должен был бы выплатить лизингополучатель после внесения общей суммы лизинговых платежей.

Вопрос: договор лизинга содержит указание на совершение отдельной сделки по выкупу лизингового имущества, но не предусматривает, что ее можно совершить лишь после внесения общей суммы лизинговых платежей. Может ли лизингополучатель настаивать на продаже имущества до того момента, как он перечислит все лизинговые платежи?

Ответ: нет, не может.

Лизингополучателю нужно исходить из того, что необходимым условием для выкупа имущества является факт внесения всей арендной платы. В противном случае (т. е. если предложить контрагенту продать предмет лизинга до внесения всех лизинговых платежей) будут нарушены интересы лизингодателя. В частности, лизингодатель лишится дохода, входящего в состав платежей, а также утратит возможность в полном объеме возместить свои затраты на первоначальное приобретение лизингового имущества (п. 1 ст. 28 Закона о лизинге). Это может стать поводом для возникновения спора между сторонами договора лизинга.

Вместе с тем, лизингодатель, не получивший все платежи, может самостоятельно предложить лизингополучателю выкупить имущество по более высокой цене по сравнению с той, которую стороны предусмотрели в договоре лизинга в качестве выкупной стоимости. Однако на такое предложение лизингополучателю соглашаться не стоит. Лучше обезопасить себя от возможных споров, связанных с оплатой по договорам лизинга и купли-продажи, и перечислить контрагенту именно те денежные суммы, которые изначально предусмотрели стороны:

• общую сумму лизинговых платежей (арендную плату по договору лизинга);

• оплату по договору купли-продажи лизингового имущества (выкупную цену).

2. Наступил срок для заключения договора купли-продажи.,,

Закон разрешает заключить такой договор по истечении срока лизинга (абз. 4 п. 5 ст. 15 Закона о лизинге). Вместе с тем, на практике договоры лизинга нередко предоставляют лизингополучателю право досрочного выкупа. В этом случае лизингополучатель может по своему усмотрению выбрать один из вариантов поведения:

• дождаться окончания срока лизинга;

• заключить договор купли-продажи до того момента, как истечет срок лизинга (при условии внесения общей суммы лизинговых платежей).

Если лизингополучатель решил воспользоваться правом на досрочный выкуп, ему необходимо проверить, устанавливает ли договор лизинга какие-либо дополнительные правила при таком выкупе. К примеру, договор может содержать условие об обязанности лизингополучателя заранее уведомить лизингодателя о намерении досрочно выкупить имущество. В такой ситуации лизингополучателю понадобится соблюсти требования, предъявляемые договором к форме и сроку уведомления.

Если договор лизинга не предоставляет возможности досрочно совершить сделку по выкупу лизингового имущества, но при этом лизингополучатель намерен стать собственником имущества в максимально короткий срок, лизингополучателю имеет смысл предложить лизингодателю изменить условия договора. В частности, можно попытаться настоять на заключении дополнительного соглашения, которое будет предоставлять лизингополучателю возможность заключить договор купли-продажи досрочно. Впрочем, лизингодатель может согласиться продать имущество и без подписания дополнительного соглашения к договору лизинга. Однако все же лучше сначала заключить такое соглашение, а уже потом приобрести предмет лизинга. Это снизит риск недопонимания и споров между сторонами.

Условия договора купли-продажи лизингового имущества

Договор купли-продажи предмета лизинга необходимо заключить на условиях, предусмотренных в договоре лизинга.

Условия перехода лизингового имущества в собственность лизингополучателя стороны устанавливают в договоре лизинга (п. 1 ст. 19 Закона о лизинге). В связи с этим договор лизинга, содержащий указание на отдельную сделку по выкупу имущества, иногда расценивают как предварительный договор купли-продажи. Это означает, что стороны должны заключить договор купли-продажи именно на тех условиях, которые содержатся в разделе договора лизинга, посвященном выкупу лизингового имущества.

В частности, при согласовании условия о цене стороны договора купли-продажи должны руководствоваться положениями договора лизинга, определяющими выкупную стоимость лизингового имущества. Например, если договор лизинга предусматривает, что выкупная цена лизингового имущества – 10 тыс. руб., в договор купли-продажи нужно включить следующее условие: «Цена товара составляет 10 000 (Десять тысяч) руб.». Настаивать на продаже товара по более низкой цене покупатель не вправе.

Вопрос: договор лизинга, предусматривающий заключение договора купли-продажи лизингового имущества, не конкретизирует выкупную цену имущества. Какая формулировка условия о цене будет соответствовать интересам покупателя (лизингополучателя)?

Это зависит от того, каким имуществом является предмет лизинга – движимым или недвижимым.

Предмет лизинга – движимое имущество (автомобиль, оборудование и т. д.)

В этом случае цену можно определить по правилам пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ. Другими словами, покупатель (лизингополучатель) может приобрести имущество по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.

Такой вывод содержится в постановлении № 1729/10. Вместе с тем, в постановлении речь идет о договоре лизинга, который предусматривает условие о выкупе имущества, но не содержит указания на совершение отдельной сделки по выкупу. Однако представляется, что вывод о размере выкупной цены применим и к случаям, когда стороны договора лизинга оформляют переход права собственности на имущество в виде договора купли-продажи.

Причем при согласовании условия о цене покупателю стоит придерживаться общих правил определения размера выкупной стоимости. В противном случае есть риск приобрести товар по завышенной цене, что не будет соответствовать интересам покупателя.

Предмет лизинга – недвижимое имущество (нежилое помещение, гараж и т. д.)

В такой ситуации есть риск того, что в случае спора суд признает договор купли-продажи незаключенным.

В одном из своих постановлений Президиум ВАС РФ указал, что если договор аренды недвижимости не предусматривает выкупную цену имущества, то он считается незаключенным в части выкупа имущества (постановление № 12102/04). Президиум ВАС РФ аргументировал это тем, что такой договор считается смешанным договором с элементами договора аренды и договора купли-продажи. В свою очередь без согласования условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Есть риск того, что к аналогичному выводу суд придет и при рассмотрении спора между покупателем (лизингополучателем) и продавцом (лизингодателем). Ведь к отношениям по договору лизинга применяются общие правила об аренде, если они не противоречат специальным нормам (ст. 625 ГК РФ).

Если суд решит, что заключенный между сторонами договор лизинга представляет собой смешанный договор, содержащий элементы договора лизинга и договора купли-продажи, он может сослаться на постановление № 12102/04 и признать договор незаключенным в части выкупа имущества. При этом суд может посчитать, что договор купли-продажи тоже является незаключенным, поскольку представляет собой не самостоятельную сделку по продаже недвижимости, а лишь оформляет отношения по выкупу, предусмотренные в договоре лизинга и признанные несогласованными.

Чтобы устранить такой риск, нужно последовательно совершить два действия:

• заключить дополнительное соглашение к договору лизинга, предусмотрев в нем размер выкупной цены недвижимости;

• заключить договор купли-продажи недвижимости, указав цену, предусмотренную договором лизинга.

Вопрос: лизингодатель уклоняется от заключения договора купли-продажи лизингового имущества, несмотря на то что основания для выкупа наступили. Как лизингополучатель может стать собственником этого имущества?

Лизингополучатель может по своему усмотрению выбрать один из вариантов поведения:

• предъявить к лизингодателю требование об обязании заключить договор купли-продажи лизингового имущества (в такой ситуации лизингополучатель не рискует своими деньгами);

• перечислить выкупную цену (помимо всей суммы лизинговых платежей) и сослаться на то, что право собственности на лизинговое имущество перешло к лизингополучателю (в этом случае лизингополучатель рискует денежной суммой, составляющей выкупную цену).

Если лизингополучатель решит настоять на совершении отдельной сделки по выкупу, ему понадобится сослаться на то, что договор лизинга представляет собой предварительный договор купли-продажи. Понудить лизингодателя к заключению договора купли-продажи можно на основании пункта 5 статьи 429, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ (постановление ФАС Московского округа от 4 мая 2011 г. № КГ-А40/3314-11 по делу № А40-97394/10-82-848). Требование о таком понуждении нужно предъявить в течение шести месяцев с момента, когда наступили основания для выкупа лизингового имущества.

Однако практика показывает, что добиться заключения договора купли-продажи лизингополучателю удается далеко не всегда (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8 декабря 2011 г. по делу № А43-3201/2011, определением ВАС РФ от 29 марта 2012 г. № ВАС-3138/12 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

r />

Пример из практики: несмотря на то что договор лизинга предусматривал условие о заключении договора купли-продажи лизингового имущества, суд не удовлетворил иск о понуждении лизингодателя к заключению этого договора

ЗАО «Е.» (лизингодатель) и ООО «М.» (лизингополучатель) заключили договор лизинга с условием о выкупе лизингового имущества (транспортного средства). В частности, стороны установили, что право собственности на транспортное средство переходит к лизингополучателю на основании договора купли-продажи. Такой договор необходимо заключить:

• либо по истечении срока лизинга;

• либо до истечения этого срока при условии, если лизингополучатель внес всю сумму лизинговых платежей и с момента передачи имущества в лизинг прошло шесть месяцев.

Лизингополучатель перечислил общую сумму лизинговых платежей и выкупную цену транспортного средства, однако лизингодатель отказался заключить договор купли-продажи. По этой причине ООО «М.» обратилось в суд с иском о понуждении к заключению договора.

Суды первой, апелляционной, кассационной инстанций иск не удовлетворили, сославшись на то, что до момента перечисления лизинговых платежей договор лизинга был расторгнут по инициативе лизингодателя. При этом суды обязали ООО «М.» возвратить транспортное средство лизингодателю.

Президиум ВАС РФ не согласился с выводами нижестоящих судов о том, что ЗАО «Е.» правомерно расторгло договор лизинга. В итоге Президиум ВАС РФ признал договор действующим и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (постановление Президиума ВАС РФ от 25 июля 2011 г. № 3318/11).

Однако суд вновь отказал лизингополучателю в удовлетворении требования. На этот раз он аргументировал свое решение тем, что лизингодатель продал транспортное средство третьему лицу. Следовательно, ЗАО «Е.» не может действовать в качестве продавца, поскольку не является собственником лизингового имущества и не вправе распоряжаться им (ст. 209, п. 2 ст. 455 ГК РФ). При этом суд не рассматривал вопрос о том, перешло ли к лизингополучателю право собственности на транспортное средство после перечисления им общей суммы лизинговых платежей и выкупной цены. Другими словами, суд посчитал, что основанием для перехода права собственности на предмет лизинга может служить только отдельный договор купли-продажи. Так как понудить лизингодателя к заключению этого договора невозможно, лизингополучатель не может реализовать свое право на выкуп (решение Арбитражного суда г. Москвы от 9 декабря 2011 г. по делу № А40-111672/09-113-880).

Если лизингополучатель решит перечислить выкупную цену без заключения договора купли-продажи, но лизингодатель ее возвратит, лизингополучателю останется воспользоваться только единственным вариантом – понудить контрагента к заключению договора купли-продажи.

Если лизингодатель примет сумму оплаты, лизингополучателю понадобится уведомить контрагента о том, что с момента перечисления выкупной цены перешло право собственности на лизинговое имущество. При этом не будет лишним привести следующие доводы:

• заключенный договор лизинга считается смешанным договором, содержащим в себе элементы договора лизинга и договора купли-продажи (постановления № 1729/10, № 17389/10);

• несмотря на то что стороны указали на совершение отдельной сделки по выкупу лизингового имущества, переход права собственности на имущество к лизингополучателю считается состоявшимся с момента внесения всей суммы лизинговых платежей и уплаты выкупной цены (постановления ФАС Московского округа от 29 июля 2013 г. по делу № А40-95474/12-114-903, ФАС Северо-Западного округа от 18 декабря 2012 г. по делу № А56-5708/2012, ФАС Поволжского округа от 18 июня 2013 г. по делу № А57-22135/2012, от 8 мая 2013 г. по делу № А57-20961/2012).

Если лизингодатель не согласится с приведенной аргументацией, лизингополучателю будет целесообразно обратиться в суд с требованием о признании права собственности на предмет лизинга.

Налоговый учет

Рассмотрим особенности налогового учета лизинговых объектов:

• Поступление лизингового предмета. Если объект лизинга находится на балансе покупателя, лизингополучателю нужно включить его в подходящую группу амортизации (на основании пункта 10 статьи 258 НК РФ). Первоначальная стоимость объекта – это совокупность трат лизингодателя на покупку предмета, доставку, монтаж и прочее. В стоимость не входят налоги, которые подлежат вычету (на основании абзаца 3 пункта 1 статьи 257 НК РФ).
• Амортизация. Начальная стоимость предметов входит в состав трат через отчисления по амортизации на основании пункта 2 статьи 253 НК РФ. При амортизационных начислениях можно использовать коэффициент, не превышающий значения 3 (пункт 2 статьи 259.3 НК РФ).
• Платежи по лизингу. Ежемесячно нужно учитывать лизинговые платежи. Из них вычитаются амортизационные отчисления.
• Выкуп объекта лизинга. При расчете первоначальной стоимости не учитывается НДС.

ВАЖНО! На протяжении начисления платежей по лизингу НДС возможно принять к вычету. Основанием процедуры является пункт 2 статьи 171 и пункт 1 статьи 172 НК РФ. Также можно восстановить НДС, который был принят к вычету с предоплаты.

О выкупной стоимости в виде отдельного платежа

Выкупная стоимость может быть установлена в виде самостоятельного платежа, передаваемого лизингополучателем лизингодателю после осуществления всех обязательных лизинговых платежей, в состав которых она не была включена.

Выставляя в договоре символическую выкупную цену (многие лизингодатели устанавливают ее в размере, не превышающем несколько тысяч рублей), стоит помнить о позиции Президиума ВАС РФ, который в своем постановлении от 12.07.2011 № 17389/10 указал на то, что низкая выкупная цена может быть установлена лишь в том случае, если реальный срок, в течение которого имущество подлежит эксплуатации, совпадает со сроком действия договора лизинга. В противном случае, по мнению ВАС, передача права собственности на имущество по очень низкой цене (близкой к нулевой) является свидетельством того, что реальная его стоимость была включена в ежемесячные лизинговые платежи.

В ходе осуществления взаимодействия между участниками лизинговой сделки такая ситуация может иметь негативные последствия для обеих сторон. Так, лизингодатель рискует получить от лизингополучателя требование о возврате якобы излишне выплаченных им в счет оплаты выкупной стоимости денежных средств при досрочном расторжении договора лизинга. Лизингополучатели же не смогут учитывать амортизацию приобретенного в лизинг имущества в составе понесенных расходов, что повлечет за собой увеличение налоговой базы по налогу на прибыль и, как следствие, общий рост затрат организации.

Третье условие

В-третьих, это четко установленный порядок перехода прав на владение, к примеру, автомобилем. Так как платеж по выкупу имущества прямым образом связан с переходом права на владение, специалисты в договоре рекомендуют отражать, в каким сроки и как именно лизингодатель обязуется переоформить предмет лизинга на лизингополучателя. Тогда, когда стоимость выкупа не установлена посредством условий договора, считается, что она устанавливается суммой абсолютно всех внесенных платежей. Иными словами, уплата платежа по выкупу осуществляется в сроки и в размере, оговоренном графиком платежей.

Второе условие

Во-вторых, это сроки оплаты, представляющие собой определенную посредством документа сумму денег, которая при условии включения в состав платежа по лизингу выплачивается в соответствии с установленным графиком. Важно отметить: если платеж по выкупу лизингового имущества погашается отдельно, то договором может предусматриваться два варианта: оплата вместе с заключительным платежом или оплата до определенного дня (даты), как правило, устанавливающаяся несколько позднее срока уплаты заключительного лизингового платежа.

Отражение в договоре

Рассмотрев выкупную стоимость и проводки у лизингополучателя, целесообразным будет рассмотреть оформление в договоре наиболее значимых факторов соглашения. Так, в настоящее время все условия соглашения по лизингу (в том числе и в плане выкупного платежа), определяющиеся некоторой важностью, так или иначе должны прописываться в соответствующем договоре. В документации должны присутствовать три наиболее важных пункта, рассмотренных в следующих главах.

Анализ примера

Как выяснилось, для того чтобы право на владение объектом лизинга (в нашем случае – автомобилем) перешло к лизингополучателю, ему необходимо возместить непосредственно лизингодателю оставшуюся (непогашенную) стоимость транспорта, а именно двести шестьдесят тысяч рублей. Важно отметить, что рассмотренный подход, как правило, применяется при оформлении лизинговой сделки со структурами, которые только начинают собственную деятельность. Почему? Дело в том, что он так или иначе позволяет только что открывшимся компаниям получить отсрочку в плане уплаты полной стоимости арендуемой недвижимости (зданий, сооружений, транспортных средств и так далее).

В соответствии со второй ситуацией изначальная стоимость имущества, взятого в лизинг, выплачивается непосредственно лизингополучателем в течение всего периода действия ранее заключенного соглашения при условии равных платежей. Иными словами, первоначальная стоимость автомобиля или иного имущества разделяется на определенное количество платежей, которые предусмотрены сформированным графиком.