Как списать затраты на незавершенное строительство

Бухгалтерские последствия списания незавершенки

Оформляем документы

По разным причинам у компании могут измениться планы, и недостроенный объект основных средств ей придется ликвидировать. Причем списать этот объект можно только при наличии документов, подтверждающих сам факт его ликвидации.

Если строительство как таковое еще не начато, но, к примеру, на проектные работы деньги уже потрачены, то эти капвложения тоже считаются незавершенкой. Ведь такие затраты участвуют в формировании первоначальной стоимости объекта и их нельзя списывать на расходы в периоде, когда они были понесен

Ликвидация незавершенки начинается с принятия руководством соответствующего решения, о чем издается приказ. В приказе нужно:

• указать причину принятия такого решения;
• назначить комиссию для оформления документации и определения пригодных для использования материалов, оставшихся после ликвидаци

По завершении всех ликвидационных работ (включая разборку/ демонтаж) комиссия оформляет акт о списании объекта незавершенного строительства. Акт составляется в произвольном виде с учетом требований для первичных документо При этом его форму нужно утвердить приказом руководителя. Акт можно оформить, к примеру, так.

Акт о списании объекта незавершенного строительства № 1

31 октября 2021 г.

В соответствии с приказом от 29 июля 2021 г. № 68 проведена ликвидация объекта незавершенного строительства «Производственный корпус № 3»:

Сведения о затратах, связанных с ликвидацией объекта незавершенного строительства:

Сведения о поступлении материальных ценностей от ликвидации объекта незавершенного строительства, подлежащих оприходованию:

Дата списания объекта незавершенного строительства с бухгалтерского учета — 31.10.2016.

Отражаем в учете

Проводки в бухучете сделайте такие:

ВЫВОД

Стоимость незавершенки признается в составе прочих расходов на дату составления акта о списании этого объекта после завершения всех работ.

Регистрация права собственности

Чтобы реализовать (передать) объект незавершенного строительства, организация обязана зарегистрировать право собственности на него как на объект недвижимого имущества (ст. 130, 131 ГК РФ, ст. 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Такая регистрация возможна, только если договор с подрядчиком уже расторгнут (п. 16 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Если на объект незавершенного строительства не зарегистрировано право собственности, осуществление сделок с ним незаконно (см., например, постановления ФАС Поволжского округа от 21 марта 2006 г. № А12-4486/05-С47, Западно-Сибирского округа от 20 марта 2006 г. № Ф04-1130/2006(20855-А45-5), Волго-Вятского округа от 23 мая 2007 г. № А43-29587/2006-28-626).
Такой порядок следует из подпункта 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ, статей 16 и 25 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и пункта 16 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59.

Ликвидируем недострой в налоговых целях

Налог на прибыль

Затраты на ликвидацию (демонтаж, разборка, вывоз разобранного имущества и другие аналогичные работы) вы можете учесть во внереализационных расхода А как быть со стоимостью самой незавершенки (учитываемой на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»): можно ли ее учесть в «прибыльных» расходах? По этому вопросу есть две точки зрения.

РАССКАЗЫВАЕМ РУКОВОДИТЕЛЮ

Если есть возможность, то недостроенный объект лучше продать, а не демонтировать. При демонтаже недостроя не удастся избежать судебных разбирательств с налоговиками по поводу «прибыльного» учета затрат на строительство и восстановление НДС.

Читать дальше: Какой номер диагностической карты нужен для осаго

ПОЗИЦИЯ 1. Со знаком минус. По мнению Минфина, списывать стоимость незавершенки на расходы нельзя, поскольку такие затрат

• прямо не поименованы в подп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ;
• не приносят доходов, то есть не соответствуют требованиям ст. 252 НК РФ. А это значит, их нельзя признать и как прочие обоснованные расход

Некоторые судьи соглашаются с таким буквальным прочтением норм НК РФ и отказывают компаниям в признании спорных затра

ПОЗИЦИЯ 2. Со знаком плюс. Есть и другие судебные решения. В них судьи делают вывод, что списание в «прибыльные» расходы стоимости незавершенки правомерно. Они исходят из следующег

• запрет на списание таких затрат во внереализационные расходы нарушает принцип равенства налогообложения, поскольку в аналогичной ситуации при выведении из эксплуатации основных средств организация вправе учесть их остаточную стоимость при исчислении налога на прибыл
• перечень внереализационных расходов является открытым и подразумевает только критерий обоснованности затра То есть учитывается, что организация изначально планировала получить доход от использования объекта в своей производственной деятельности. И отсутствие положительного финансового результата от попыток строительства объекта не дает основания признавать расходы на его создание необоснованными.

Заметим, что довольно часто суды обращают внимание и на обоснование причины списания недостро Поэтому если у вас на этот счет будут веские аргументы, то ваши шансы на признание затрат возрастут.

ВЫВОД

Без спора с налоговиками учесть в «прибыльных» целях стоимость незавершенки, скорее всего, не удастся. Однако стоит попытаться отстоять учет таких расходов в суде, ведь большинство судей в таком вопросе на стороне компаний. При этом важно доказать, что объект незавершенного строительства изначально предполагалось использовать в производственной деятельности компании.

А вот в отношении материалов, полученных в результате ликвидации незавершенки, нормы НК РФ Минфин трактует однозначно. По мнению чиновников, рыночную стоимость такого имущества нужно включить в состав внереализационных доходов на дату подписания ликвидационного

При ликвидации недостроя у вас могут возникнуть такие НДС-вопросы.

ВОПРОС 1. Нужно ли восстанавливать НДС, ранее правомерно принятый к вычету при строительстве объекта? У Минфина ответ один — налог следует восстановит А все потому, что объект не будет использоваться в облагаемых НДС операциях, то есть основное условие вычета в момент ликвидации объекта перестанет выполнятьс

Если вы последуете этим рекомендациям, то НДС нужно восстановить на дату составления акта о списании незавершенки.

Однако мнение чиновников можно оспорить в суде. Тем более что большинство судов в этом вопросе на стороне компани Арбитры отмечают: в п. 3 ст. 170 НК РФ приведен перечень случаев, при наступлении которых требуется восстановить НДС. Он является закрытым и расширительному толкованию не подлежит. Так вот, ликвидация недостроенных объектов в нем не указана, а значит, ничего восстанавливать не нужно.

ВОПРОС 2. Можно ли принять к вычету НДС по ликвидационным работам? И здесь Минфин непреклонен. Заявить к вычету сумму НДС, предъявленную подрядчиками, нельз ФНС придерживается такой же позиции.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ Вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями при проведении ими ликвидации (демонтажа) основных средст Поскольку объект незавершенного строительства основным средством не является, то суммы входного НДС по ликвидационным работам объекта незавершенного строительства к вычету принять нельз

Судьи могут пойти вам навстречу и признать такой вычет правомерным, если вы обоснуете, что ликвидационные работы были приобретены для облагаемой НДС деятельности. Например:

• у вас было не просто уничтожение объекта, а демонтаж с сохранением годных материалов, последующая реализация которых и являлась целью подрядных работ. В результате демонтажа была получена выручка от реализации материалов, облагаемая
• целью демонтажных работ является использование освободившихся земельных участков в вашей производственно-хозяйственной деятельности. При этом у вас имеется документальное тому подтверждение (скажем, проекты использования благоустроенных участко

ВЫВОД

Налоговики могут потребовать восстановить НДС-вычет по списанному недострою. Однако это не предусмотрено НК РФ, а значит, вероятность отстоять вычет в суде довольно велика. Что касается вычетов НДС по ликвидационным работам, то здесь придется подтвердить факт приобретения таких работ для облагаемой НДС деятельности.

Если вам удастся продать недострой, то выручку от продажи вы сможете уменьшить на сумму затрат на его создани Да и с входным НДС по приобретенным для строительства материалам, работам или услугам в такой ситуации проблем возникнуть не должно. Ведь незавершенка используется в облагаемых НДС операциях (при реализации этого объекта НДС начисляется в общем порядк

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА БЕЛГОРОДА

от 17 января 2021 года N 4

Об утверждении положения о порядке списания затрат по объектам незавершенного строительства и положения о комиссии муниципального учреждения по списанию затрат по объектам незавершенного строительства

1. Утвердить Положение о порядке списания затрат по объектам незавершенного строительства городского округа «Город Белгород» (прилагается).

2. Утвердить Положение о комиссии по списанию затрат по объектам незавершенного строительства городского округа «Город Белгород» (прилагается).

3. Утвердить состав комиссии по списанию затрат по объектам незавершенного строительства городского округа «Город Белгород» по должностям (прилагается).

4. Управлению по взаимодействию со СМИ (Русиновой Л.А.) обеспечить опубликование настоящего постановления в газете «Наш Белгород» и на официальном сайте органов местного самоуправления города Белгорода в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Читать дальше: Как получить права бесплатно через центр занятости

5. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на первого заместителя главы администрации города по экономике Савченко М.А.

Глава администрации города Белгорода К.ПОЛЕЖАЕВ

Документы для регистрации

Чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства, застройщик (инвестор) должен представить в управление регистрации следующие документы:

• заявление на регистрацию права собственности (заполняется специалистом Росрегистрации при сдаче документов);

• документ об уплате госпошлины (для организаций – 15 000 руб.);

• копию документа, удостоверяющего личность заявителя, представителя организации-заявителя (выписка из ЕГРЮЛ в отношении организации-заявителя);

• документ, подтверждающий полномочия представителя организации-заявителя;

• копию устава организации-заявителя;

• копию документа, подтверждающего право собственности на земельный участок либо право пользования участком (аренды);

• копию разрешения на строительство, за исключением случаев, когда разрешение не требуется (ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ);

• копии проектной документации;

• копии документов, подтверждающих, что объект не является предметом действующего договора строительного подряда (например, копию дополнительного соглашения о расторжении договора строительного подряда);

• кадастровый (технический) паспорт объекта незавершенного строительства, содержащий его описание.

Вместе с копиями для сверки представьте подлинники (ст. 18 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

В регистрационном управлении могут потребовать также справку об источниках финансирования строительства. Такая справка подтверждает отсутствие прав третьих лиц на объект строительства (ст. 218 ГК РФ). Унифицированного бланка данной справки нет. Поэтому ее можно составить в произвольной форме.

Специалист регистрирующего органа выдает расписку, которая подтверждает принятие документов на госрегистрацию (п. 6 ст. 16 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи документов (п. 3 ст. 13 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

Права на этот объект возникают у лица, финансирующего строительство (у инвестора).

Порядок учета объектов незавершенного строительства

Расходы по недостроенным объектам в учете показываются нарастающими итогами. В стоимость возводимых объектов включают:

• суммы, потраченные на осуществление монтажных, строительных работ;
• цену приобретения оборудования для установки в строящемся здании;
• затраты по освоению застраиваемых территорий;
• арендные платежи за землю;
• оплату услуг за оформление проектно-изыскательной документации;
• расходы, напрямую связанные со строительными мероприятиями по конкретному заданию.

ВАЖНО! Объекты незавершенного строительства нельзя амортизировать.

Бухгалтер при получении первичной документации суммирует все затратные статьи по возведенному зданию или сооружению. В общем итоге отражаются расходы по стоимости инвентаря, сырья, отделочных материалов, заработной плате рабочим, топливу для техники. Если во время проверки объекта был обнаружен брак, то он включается в состав затрат.

Перед вводом объекта в эксплуатацию производится проверка его готовности. По ее результатам составляется Акт. Документ подписывается и сверяется с заказчиком. После признания в учете сооружения материальным активом руководство предприятия может распорядиться им следующими способами:

• продать третьему лицу;
• осуществить безвозмездную передачу в пользу физического лица или другого учреждения;
• инициировать консервацию актива, если он не будет эксплуатироваться длительное время (по причине сезонности производства или вынужденном сокращении объемов выпуска продукции);
• передать во временное пользование по договору аренды.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!

При принятии решения о способе использования возведенных объектов необходимо согласовать операцию с членами созданной на предприятии комиссии.

Порядок перевода объекта из категории незавершенного строительства в завершенное предполагает подписание Акта приема-передачи актива, отражение его стоимости в учете. Бланки актов приведены в постановлении Госкомстата от 11 ноября 1999 г. под № 110. Следующий шаг – прекращается учет хозяйственных операций по этому объекту на стадии незавершенного строительства. Все накопленные на счете суммы переносятся на стоимость введенного в эксплуатацию нового основного средства.

Процедура заморозки незавершенного строительства

Временная приостановка возведения здания или сооружения должна быть документально оформлена. Решение о необходимости этой операции принимается заказчиком, оно фиксируется в приказе с указанием сроков инвентаризации. На следующем этапе осуществляется уведомление застройщика о предстоящей консервации объекта.

Перед заморозкой строительства на объекте проводится инвентаризация. Для этой процедуры создается комиссионный орган из представителей заказчика и исполнителя. Члены комиссии после осмотра недостроенного сооружения составляют инвентаризационную опись. В документе отражают:

• название объекта;
• перечень конструкционных элементов;
• стадию возведения.

После инвентарных мероприятий подписывается Акт о временной остановке строительства.

Продажа недостроенного актива

Реализовать можно только объект, строительство которого было приостановлено. Перед совершением сделки необходимо оформить право собственности на возводимое сооружение. Для этого в Росреестр подается комплект правоустанавливающей документации по земельному наделу и выданное ранее разрешение на начало строительных работ (ст. 40 Закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ). Регистрирующему органу понадобится дополнительная информация:

• тип возводимого имущественного актива;
• процент готовности сооружения;
• предназначение здания по проекту.

В бухгалтерском учете принимаются на баланс выполненные работы, соглашение подряда расторгается.

Понятие незавершенного строительства

Незавершенным строительством называют комплекс расходов, произведенных застройщиком, которые накопились со дня закладки объекта и до даты ввода его в эксплуатацию. Объекты, находящиеся в процессе достройки, привязаны к конкретному земельному участку. Готовые здания и сооружения должны быть стационарными, временные постройки (киоски с навесными конструкциями) учитываются отдельно.

Приостановка строительства может быть вызвана недостаточностью финансирования и нехваткой инструментов, сырья, оборотных фондов. Незаконченные объекты после ввода в эксплуатацию будут признаны основными средствами в качестве недвижимого имущества. Но до момента признания работ по объекту полностью завершенными, актив не может отражаться в учетных операциях в составе основных средств.

ВНИМАНИЕ! Сумма по незавершенному строительству формируется только из фактических расходов.

ОСНО: НДС

Реализация объектов незавершенного строительства, равно как и безвозмездная передача, облагается НДС (п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом реализация незавершенных строительством жилых домов от НДС не освобождена (письмо Минфина России от 30 июля 2009 г. № 03-07-11/186).

Моментом определения налоговой базы в данном случае является дата перехода права собственности на незавершенный строительством объект (п. 3 ст. 167 НК РФ). Счет-фактуру выставьте не позднее пяти календарных дней со дня передачи права собственности – даты госрегистрации перехода права собственности (письмо Минфина России от 22 июля 2008 г. № 03-07-11/261, постановление ФАС Московского округа от 1 октября 2010 г. № КА-А40/11546-10).